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联商网商业顾问苏杰:未来开发商要通过经营体现价值

来源: 联商网 文一 2021-09-28 14:34

9月28日,由联商网、搜铺网、知了壳联合达志腾商管共同举办的2021华东商业峰会在苏州隆重启幕。

本次大会以“融合·升华”为主题,邀请到了各界政府领导、企业高管、行业精英、专家学者以及主流媒体近500余人齐聚一堂,共襄盛举。

会上,联商网商业顾问、睿之新企业管理公司董事长苏杰分享《2021华东商业发展报告》(以下简称“报告”)。报告共分为是三个部分,上篇主要涉及宏观经济和产业形势,中篇主要是对华东2021年新开商业体进行分析,下篇主要涵盖发展态势和对策建议。

▲联商网商业顾问、睿之新企业管理公司董事长苏杰

以下为分享全文(经联商网编辑):

华东占据了中国经济的半壁江山,在六省一市(上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东)中,有中国最大的枢纽城市上海,经济第一方阵的江苏、浙江、山东。另外,还有三个非常具有发展潜力的省份,福建、安徽和江西。

华东商业竞争激烈,一直是商业兵家必争之地,也是整个行业最前沿的变化所在。

从宏观形势上看,市场红利方面,整个房地产的调控基调是房住不炒,经历过往高速发展和城镇化趋势放缓之后,商业发展迎来压力;商业供给方面,华东商业人均面积已经到0.3平方米,快要达到预警。今年7月份,江苏省率先出台了商业网点规划控制办法和配套措施,也提出要控制大型商业综合体,减少同质竞争。

疫情改变了很多,改变了市场,也给了市场更多发展机会。从产业来讲,开店越来越难,开业红利越来越短。

前面两项主要针对存量市场,增量市场和存量市场发生了肉搏战。由于疫情和线上全渠道的推进,我们发现,对于商家来讲,多了很多选择和替代性,市场越来越成为买方的市场。

我们回顾2021年上半年所发生的事情,再看一下2021年下半年即将发生的事情。整个上半年华东地区新开74个商业体,因为疫情影响,去年上半年出现了购物中心开业的低谷。从近四年来看,2018年整个华东地区开业97个购物中心,2019年这一数字为94个,2021年相比前两年开业数量呈现了下降,商家开店更加谨慎。从体量来看,最集中体量空间还是5-10万方,这是非常经济实惠的购物中心面积区间,这些体量的购物中心涵盖吃喝玩乐购空间,也富含了一定场景应用。

随着消费升级和整个零售边界扩大,我们发现了一些做的非常棒的新业态,如儿童体验业态,体育业态,强社交、重体验的密室等。从上半年新开购物中心来看,5-15万方是主流,占比接近64%,三分之二的购物中心在5-15万方区间。

当然也有一些小的5万方以下小而精的购物中心,背后的原因是一方面因为成本会加大,另外三四线社区商业不需要更大体量。同时20万方以上的商业,有的是地标型,有的是文旅型等。

从上半年华东开发商来看,排名前三的是华润、万达和龙湖。今年上半年华东有两家日本运营商,都有着非常好的作品。一个是日本的三井不动产,一个是日本阪急百货。从上榜城市来看,两家为三线,在今年上半年排在前端除了菏泽和宿州基本上都是新一线、二线城市,整个商业发展还是和城市经济活力保持着非常强烈的正相关关系。

一二线城市的代表性开发商,包括印力、华润和万达,它们上半年推出了一批代表性项目。同时,我们也看到以宝龙、新城为代表的渠道下沉,在整个三四线城市也在做拓展。

从项目来说,宁波阪急把整个城市空间做了很好应用,宁波也是阪急第一个海外项目,11.6万方百货式购物中心,同样延续了整个阪急标志性的业态组合。啦啦宝都是以高达为代表的日系商品和体验结合店。宁波万象城是全国第23座万象城,也是浙江第三座万象城,同样也是28万方的商业体,有400多家品牌,多元化主题业态和摩天轮游乐混搭。

今年下半年,华东购物中心迎来了开店高峰,开店数量达到197个,总商业面积超过1700万方。其中,江苏数量最多,达到57家,山东是31家。从城市来讲,排名靠前是上海和南京。同时,我们看到了苏州也开出了大悦春风里。

从体量来看,和上半年一样,5-15万方差不多占据了整个市场分布的三分之二。从新增商业面积来讲,江苏一枝独秀,增加了550万方,而山东有300万方。虽然江西只有130万方,但江西市场也在发生大变化。

从整个商业开发商来看,排名靠前的有新城、宝龙、爱琴海等。宝龙制定了以上海为中心,深耕长三角的发展战略,下半年9个项目中有8个座落在浙江,全年有13个项目在浙江,在浙江实现了非常有效的地理分布。

下半年值得推荐的项目中,第一个是前滩太古里,一定是一个商业地标级的重新呈现,为浦东新桥和陆家嘴集团合作。第二个是温州印象城MEGA,印力集团在大体量商业空间上有非常好的心得。刚刚开业的上海瑞虹天地太阳宫,完整打造了瑞虹新城和北外滩的完整集合。还有上海泰富广场改造,值得大家对这个项目有更多期待。

上海大宁久光中心,也是九光继静安项目之后第二家店,预计今年年底开业。印力汇德隆杭州奥体印象城,号称是整个钱江新城杭州亚运门面担当,面积达到20万方。建邺吾悦广场打造了旗舰级的A级店,中秋期间人流和业绩都取得了非常好的反响。

简单回顾一下2021年上半年市场,我们看到下半年将开业的项目后,大概对整个发展态势会有一个基础判断。

第一个是继续深耕长三角。在上海,我们看到很多优质开发商做了很多头部项目,这种项目是在帮助行业进行整体迭代更新,也在不断推动行业往前沿发展,同样以宝龙、新城为代表的优质开发商也在积极做渠道下沉,扩大商业规模。

第二个是进行消费升级。优质开发商推出的大体量商业能够凝聚优势,为更多场景应用提供空间。同样,我们也看到了行业强强联合,整个市场有更大集中度,再有就是首店经济蓬勃发展。

在具体的对策上,第一是要回归到可持续经营获利模式。当开发收益持续下降时候,实有收益会变得更加重要。通过经营来有效体现房地产价值,是未来商业一个很重要的路径。

第二是通过零售经营技术深耕细作,抛却很多外在东西,更多去关注到零售本身内核和内涵。

第三是更贴近市场。读懂市场、理解需求、精准定位、极致体验。

第四是消费驱动需要关注生活需求和技术变革。任何商业都不单单是一个购物场所,也是一个生活场所,不仅仅是一个消费升级,也在引领整个生活品质、文化品类的升级。

第五是零售边界在不断突破。零售可以附加更多内容,同样在内容附加之后也会有很多业态创新、业态细分,还有核心竞争力的养成与策略经营的实施,最后一定要做到持续经营。

实体商业在精细化运作中创造价值,要进行数字化布局与改造,离开数字化改造就缺乏整个精细化运营的基础。我们所有场景都是为了销售和服务,我们的服务是为了强化体验。最终回到全渠道。全数字化是全渠道的基础,但是全渠道不是数字化全部内容。要想做到全渠道一定以数字化为基础,有工具,有技术,有数字化,有触达转化配送手段,才能更好做到全渠道整合和运作的精细化。

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