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因疫情完全交不起租金可解除合同 最高法回应

来源: 联商网 2020-05-19 20:01

图片/联商图库

联商网消息:5月19日,国新办召开新闻发布会。针对因为疫情而无法开展经营、面临较大缴纳租金压力的餐饮等服务行业存在租金纠纷的问题,最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥表示,在解决这个问题的时候,基本把握两点:

第一,疫情和疫情防控措施属于不可抗力,我们在处理租赁合同纠纷时,一定要适用民法总则180条,合同法117条有关不可抗力的规定。

第二,要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。

基于这两点,第一,一般情况下不支持解除租赁合同的请求。这里所指的一般情况,主要是由于疫情和疫情防控措施,承租人营业额下降、资金回笼困难,无法及时或者足额缴纳租金,出租方提出解除合同的,我们认为这种情况下不影响合同目的的实现,依据法律关于不可抗力及合同解除的规定,不支持他解除合同的诉讼请求。

第二,一般情况下,支持变更合同的请求。营业额的下降,回笼资金的困难,主要是受疫情和疫情防控措施的影响,我刚才说了,它属于不可抗力,这个时候我们根据公平原则,结合当事人和他营业情况的具体事实,酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求,按照指导意见是予以支持的。

当然,这里面有第三种特殊情况,如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营,根据国家出台的相应优惠政策,国有企业、行政事业单位作为出租人,应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。如果出租人起诉还要求支付租金,或者是因为承租人没有支付这几个月的租金,出租人说他违约要求解除合同的,法院不会不予支持,这点主要是为了落实国家出台的关于租金方面的优惠政策。

还有一种情况,虽然受疫情影响,应当对他进行考量,可是他已经完全确定不可能再交得起租金了,合同不可能再履行了,再延续多长时间也不可能交租金,这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求,法院应当支持,实际上早点把这个枷锁去掉,让一方当事人去寻找新的商机。指导意见(二)在租赁合同方面,我们提出的司法指导意见主要是体现在这些方面。

据了解,5月15日,最高人民法院印发《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》的通知。

其中,依法执行疫情期间减免租金的政策规定。人民法院对被执行人的租金债权,可以强制执行。冻结被执行人的租金债权后,承租人在法定期限内提出异议的,依照有关司法解释的规定,人民法院不得对异议部分的租金强制执行。承租人对原租金债权的数额没有异议,但超过法定期限后依照疫情期间对承租国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户减免租金的有关政策规定,主张减免租金提出异议,人民法院经审查属实的,应予支持;承租非国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户以其与被执行人就疫情期间的租金减免已达成协议为由提出异议,请求对异议部分的租金不予强制执行,人民法院经审查认为租金减免协议真实有效的,应予支持。

对受疫情影响较大的中小微企业、个体工商户欠缴租金的涉众型执行案件,人民法院要充分发挥多元化纠纷解决机制作用,根据双方当事人实际情况,制定合理工作方案,依法妥善处理此类案件产生的矛盾纠纷。

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