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存量时代的房企争夺战

来源: 市界 黄莹 秦晓鹏 2019-12-06 08:24

2019年,万科的房地产“白银时代”已经提了七年。

数据里的房地产行业还在往上走。今年中国商品房销售额有望再创新高,超越2018年的15万亿总规模不成问题,这让当初预测2018年是中国房地产“大顶”的从业者们打了脸。

不过,大家早已达成共识,那个水大鱼大,行业快速扩张的黄金时代已经一去不返。

前不久,融创董事会主席孙宏斌干脆让地产商不要再抱有幻想了,他预测“今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。”

白银仍然是贵金属,但是金融、土地、人口、政策、内外形势等各种因素叠加,让当前的市场错综复杂。

白银时代里房企拼杀也进入下半场,这是一场存量竞争。

有限的资金、土地、人才等资源向头部房企集中,第一梯队里的碧桂园、万科、恒大逐渐抛弃“规模为王”,构筑利润护城河,或强调固本回归主业,或大手笔投入新赛道。处于尾部的小企业面临一轮残酷的洗牌和出清。二线梯队不少仍在放手一搏,逆市加杠杆,继续高周转,期望跨过主流房企的销售门槛。

进入存量时代

2017年,知名财经作家吴晓波问北京大学国家发展研究院教授周其仁,“对于过往十年,如果用一个词来形容,你的答案是什么?”

周其仁略微沉思了一下,回答:“水大鱼大”。

在那十年间,中国经济总量增长了2.5倍,跃居世界第二;人民币规模总量增长了3.26倍……

在大水的滋养下,房地产这条大鱼也茁壮成长,十年间,交易总额从3万亿到15万亿,增长5倍。

这十年间,人们的收入水平大大提升,城镇化推进,城市里破烂的棚户区逐渐消失。

房地产市场快速发展的逻辑就在此,人们追求更高的生活质量以及更优的生活空间时,产生了相应需求。但随着时间推移,这些因素慢慢开始改变。

据国家统计局数据,目前,我国城市城镇化率已经达到59.6%。

根据发达国家的城市化经验,城市化率在30%~70%期间是加速城市化的时期,发达国家的城市化率在80%左右。我国现在应该处于城镇化的中期阶段。

但数据显示,从2015年以来中国的城镇化率增速明显下降,已经进入了增速放缓的中期偏后阶段。

这也就是说,虽然城镇化还有上升空间,但趋势很缓,想要通过城镇化在短时间再掀起一波城市建设的浪潮已经不太可能。

城市化需求放缓,改善性需求中对房地产产业拉动最强的棚改货币化也在2018年近乎走到尽头。

2018年10月,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求因地制宜调整货币化安置的鼓励政策,库存不足、房价上涨压力大的地区要尽快取消货币化安置。

根据中原地产提供数据,在此前的2013—2016年,全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。从2018年开始,棚改工作进入收尾,到2020年全部结束。能改再造的项目所剩无多。

人口和政策所带来的红利慢慢淡去,一切都在告诉各个企业,“捡钱”的时代过去了,房地产行业的较量进入下半场,增量时代不再,存量时代已来。

房地产行业进入下半场,与上半场的逻辑全然不同,谁也不掌握正确答案。

处于第一阵营的房企,希望自己能押中考题,准备了多种应对方式。

万科已经开始收敛聚焦,砍掉了例如万村计划在内的不赚钱的探索项目,同时,还在试图构筑第二条增长曲线,从住宅向提供城市配套的服务商转型。恒大也在用自己在房地产行业赚到的钱补给新能源汽车。

对于在第二阵营的房企来说,更信仰“规模为王”,卯足劲就压一道大题。

前些年表现低调的世茂房地产在今年斥资200亿买下泰禾、明发、万通等的18个项目,立志重新回到前十阵营。金科在新城控股实控人风波之后,斥资54.75亿元,接盘16个项目。

存量时代下房企生存的二八定律愈发明显,20%的房企掌握着80%的资源,规模越大的开发商,得到的资源就越多。

更多的房企正在经历一轮残酷洗牌。增量时代里那些借着杠杆蒙眼狂奔的小企业真正面临“活下去”的挑战。

人民法院公告网显示,截至11月28日,破产倒闭的开发商有459家。这个数字还在与日俱增,其中不乏曾位列宁波市百强企业第3位的银亿集团。发生债务违约的企业更多,比如房地产百强的老牌企业颐和地产、上市公司正源地产。

存量时代之中,随着潮水退去,裸泳者处境岌岌可危,熬不过去,银亿的命运就是他们的命运。

以价换量

相比2018年“活下去”的悲观,2019年各个房企都显得更为冷静、理智。无论战略上做什么调整,“回款、回款、回款”成为飘荡在房企头上一整年共同的主题。

今年8月以来,包括碧桂园、恒大、融创在内的一些头部房企已经开始出现不同力度的促销优惠活动,比往年提早了一个多月的时间。

8月20日,恒大提前打响“金九银十”抢收战的第一枪,开始推出全员大营销。

紧跟恒大之后,龙湖集团在重庆启动了全线物业降价1%、邀请好友领购房券等促销手段。绿地广东公司在国庆期间实行14盘联动。融创天津公司启动员工自购及全员泛营销。阳光城在全国开展“千亿攻势”特惠购房季……

存量时代里,对房企来说,资金流是生命线。对于那些渴望跨越千亿销售门槛的房企,以价换量才有机会拿到下一轮游戏的入场券。而对于那些已经跨越千亿销售们的房企,过去高周转、高负债透支的增长,如今需要快速回款来改善财务状况。

2019年,经历了一季度的小阳春之后,4月中央政治局会议再度强调“坚持房住不炒”。此后融资收紧,房价上涨过快的城市也开始调控升级。

根据国家统计局公布的数据,以北京为例,从今年5月开始,二手房销售价格指数一直在下跌,从7月开始,新建住宅价格指数也开始下降。

各家房企都开始以价换量,不过促销活动搞得热火朝天,没有房企愿意称之为降价,因为这太敏感了。

不得不说,降价促销一定程度上挽救了今年的收成。

原本很多专家预测2018年是中国房地产天花板,不过从统计数据看,今年1-10月份,全国商品房累计销售额12.44万亿元,同比增长7.3%;商品房销售面积累计13.33亿方,同比上浮0.1%。

虽然增幅不大,但终归是上涨了,接下来突破2018年之“顶”的15万亿还是很有希望的。这也被称之为我国房地产的销售韧性。

即便如此,这样的销售额对很多企业来说还是不够理想,仍有很多企业没有完成自己的销售目标。

根据中房网不完全统计,按照已公布2019年销售目标的49家房地产企业,只有38%的企业完成销售目标的83%(按月平均完成率计算)。在去年公布销售目标的52家企业中,这个数字能达到50%。

2019年的日子所剩无几,房企甚至加入了电商大战之中。2019年双十一,包括恒大、碧桂园、融创、蓝光发展在内的房企,开始登陆电商平台,渴望实现最后冲刺。

房地产企业之所以这么拼死拼活收回款的意义在于,“现金为王”,在未知的存量时代需要做好“过冬”的准备,这个准备越早越好。

拿地分化

已经做好的面包要降价促销,此时,少买点面粉是相对稳妥的做法。

土地作为房地产行业的上游,也有退潮的迹象。不同的是,房市上半年还有个小阳春,而土地市场的2019,太难了。

来源:国家统计局

今年1—10月,房地产企业土地购置面积累计值同比下降16.3%,几乎降到了2015年前10个月的水平。土地购置成交价款累计值相较2018年下降15.2%,却是2015年的1.7倍。

2015年,是万科喊出白银时代的第三年,那一年的土地购置面积和成交价款也出现了较大程度的下滑。如果不是棚改货币化,2015年或许是房地产市场上鲜明的转折点。如今,土地市场又回到了那个临界点。

今年的土地市场还有一个关键词“底价成交”,虽然底价成交多数发生在综合用地上,不过住宅用地的溢价率也不太乐观。

根据2019年100大中城市住宅土地成交溢价率情况,上半年和堪称楼市调控最严年份的2018年相差无几,下半年则稍好于2018年。

来源:Wind

成交面积、成交额、溢价率,无不说明持看空和观望态度的居多。然而在整体收缩的背景之下,房企内部对待拿地的态度可谓冰火两重天,有的企业战略收缩,有的企业则逆势扩张。

今年7月,富力地产表示原则上下半年暂停拿地;万科的中期业绩会上,副总裁张旭也表示:“拿地还是很难的”。

万科一向谨慎,或许不能代表头部企业的态度。但以“激进”著称的碧桂园同样减少拿地,基本可以代表大房企的整体观望情绪。

克尔瑞数据显示,碧桂园今年前10个月,累计拿地金额和面积均占据榜首,但同比分别下滑约36%和50%。

融创、保利同样拿地相对保守。反倒是中型企业仍然在追逐规模的路上狂奔,拿下一个又一个地块。

11月19日,厦门迎来一场重磅土拍。所拍地块位于厦门的地理核心,临近轨道交通3号线、靠近SM商圈和五缘湾等高端商业区,实乃房企必争之地。

此次土拍吸引了金茂、旭辉、金地、建发、中骏、华发等16家房企的参与。在经过89轮竞拍之后,闽系房企中骏集团以59.4亿元击败各个实力对手,拿下了该地块,溢价率超过30%,无论是单价还是总价,都刷新了厦门土地市场的新高度。

中骏集团手狠心定的背后是对规模的追逐,是700亿元的年度销售任务,这一目标相当于在2018年的基础上提升36%,与此同时,中骏还提出将在2020年发起对千亿销售额的冲击。

包括大华集团、宝龙地产和急于上市的金辉集团在内的中型房企,今年对土地规模的态度相对激进。

华泰证券的研报也表明在TOP50的房企中,越靠前的房企越谨慎。

头部房企并未像以往一样逆周期拿地,原因也不尽相同。前文的富力和万科就是两种不同类型的代表。

富力不拿地,最主要的因素是房企融资渠道收紧,自身的杠杆水平又高,难以拿到低成本的融资。关于融资,下文会再叙述。

而万科不拿地,有一部分原因也在张旭的话里,“如果太远的地,是很容易拿的”。

说白了,那些地方不值得。

但地理位置、配套好的地块毕竟有限,仅通过招拍挂的方式,很难满足一些企业尤其是大企业的需求。

当市场进入存量时代,无论是优质土地的存量时代,还是销售规模的存量时代,大鱼吃小鱼才是正经事。

今年,融创、世茂、金科都发生了大规模的并购事件,或是土地、或是项目股权、或是小型房企的股权。

融创,被称为“并购之王”。今年豪掷125亿收购了泛海系的上海董家渡项目,又接连入手阳光100旗下的部分重庆项目、新湖中宝一处位于上海虹口区的地块,临近年底孙宏斌又大笔一挥,152亿买下云南城投18个项目。

世茂股份今年6月以超过60亿元的对价接盘了粤泰股份的5个项目;金科股份也接盘了新城控股的多个项目。

融创老总孙宏斌还多次提议银行支持“并购贷”。

强者愈强,弱者愈弱。头部企业必然会向优质土地资源发起争夺,并购也将频频上演。

融资收紧

新湖中宝为什么将土地卖给融创?富力为什么不再拿地?

都和今年的政策环境有关。

以往的调控,总会有反复,以至于多数人将2018年的稳房价和稳地价解读为放松调控,认为下一步就是资金面的宽松。

2019年年初的降准确实给了这样一种错觉,市场也顺势高潮了一把。5月份出台的金融机构不得违规进行房地产投资的相关规定,如一记当头棒喝,打消了所有的热情。

今年,每一次货币政策的变动都搭配了对房地产行业的特别声明。而且资金端是全方位、多渠道都在收紧,除金融机构资金被限制外,今年7月,政策规定房企海外发行债券也被要求只能用于偿还一年以内的债务。

各企业融资的方式也发生了变化。

今年前10月,房企的融资结构中,国内贷款累计值占比不断下滑,从年初的超过20%下降到不足15%。

降价促销也颇有成效,通过定金、预收款、个人按揭贷款这些途径获得的资金占比逐步上升,占总到位资金约50%,相较2015年提升了近10个百分点。

来源:券商研报

和国内贷款环境相比,海外发债受到的限制不算很强。所以今年也是海外债券的井喷之年。据市界统计,截至2019年11月27日,内地房企发行的美元债有188支,计划发行规模累计值为615亿美元,早已超出2018年全年水平。

各个企业对资金的渴求程度在美元债的票面利率上体现的淋漓尽致。

销售额低于400亿的当代置业发行的债券以15.5%的利率高居榜首。剔除预收账款后资产负债率(wind口径,非公告口径)仍超过75%的泰禾,今年发行的美元债票面利率为15%,紧跟其后。净资本负债率超过100%的佳源国际控股的美元票据利率达到13.75%,卖地的新湖美元债利率也在10%以上。

上文提到的中骏集团在今年8月之前发行了三期美元债,利率在7%到8%之间,属于中游水平,13亿美元的发行规模,大概也是其出手拿地的底气。

而万科、华润的融资成本只有3%—5%。

财务越稳健的公司,越容易拿到融资,还是低成本的融资。融资向头部企业集中,同样是一种趋势。

有研究报告统计了15家主流房企(碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、富力地产、远洋地产)的融资集中度,这15家企业新增的有息债务占309家房企新增有息债务总值的比例已经从2015年的21.3%上升到今年上半年的66%。

新增融资向头部企业倾斜,无疑是挤压了中小房企的生存空间。雪上加霜的是,2015年—2016年信贷环境宽松时发行的债、欠下的钱,迎来了偿还高峰期。

光大证券的一份研报显示,2019年—2021年,是房企偿还债券的高峰期。

来源:Wind,光大证券研究所

大中型企业可以通过加快销售来补充现金流,融资渠道也比较多,自然不必忧虑。小企业可就没这么好命了,本来融资就不易,又赶上债务集中偿还期,未来免不了会有一波并购潮和中小房企破产潮。

结语

很多年后回望2019,它可能是中国房地产历史一个新的开端时刻。

城镇化率的新水平、棚改的逐步退出、“房住不炒”的政策基调不动摇,注定了房地产不会再出现单边上涨的行情。随着存量时代的不断深入,房企之间的厮杀必然越来越激烈,由分化带来的结果也将越来越明显。

增量时代,大企业吃肉,小企业尚能喝汤;存量时代里,优质土地资源、新增融资、人才都在向头部房企靠拢,手里有地有钱的头部企业纷纷开始寻找第二增长极,中型企业仍在筑造规模护城河,小房企的第一任务变成了活下去。

(来源:市界 黄莹 秦晓鹏)

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