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哪些城市里,老牌商业区“人气C位”已经被取代?

来源: 新一线城市研究院 新一酱 2019-12-01 14:11

城市里最强的商圈到底是谁,这真是一个永远吵不完的话题。

由于品牌门店选址能较好地体现商业品牌对于城市商业氛围的认可,新一线城市研究所自2016年起持续监测170个主流消费品牌门店,用品牌门店的集聚度测算城市与特定区域的商业实力。每回新一酱发布商圈实力排行,都会有读者提出:如果把客流量也纳入考量,我喜爱的商圈是不是会排名更高?

图/联商图库

现在,我们可以更好地回答这个问题。新一酱正在和中国联通智慧足迹联合研究,探索如何将人流数据与品牌门店供给端数据结合,更好地研判城市商业实力。

在这篇由新一线×中国联通智慧足迹联合发布的内容中,新一酱先选取了一批一线到新一线城市的知名商业区,看看把真实人流数据跟商业品牌门店选址智慧结合起来,能得出什么不一样的结论。

上图中,红色扇形代表170个餐饮、零售、银行及酒店等几类主流消费品牌门店的集聚度,它指向的是星巴克/优衣库等等知名品牌在这个商业区的数量与密度。绿色扇形对比的是客流指数,指数越高代表这个地方日均客流量越大。

在成都、南京等城市,巨型商圈仍稳占龙头地位的结论显而易见,成都南部的新兴商圈无论品牌资源集聚度和人气都仅为春熙路的1/5。

而在广州、杭州、武汉和沈阳,日均客流量最大的商业区和消费品牌门店最集聚的商圈并不一致。

尽管广州购物中心林立的天河体育西路到石牌桥一带,品牌门店集聚度已经是千年历史商圈北京路的两倍以上,慕名而来的游客还是络绎不绝地支撑着北京路商圈的巨大客流。

而杭州湖滨(包含凤起路)一带,商业品牌门店体量仍和武林有一点距离,但客流量已经是传统武林地区的3倍。武汉品牌档次相对低一些的大众化商圈江汉路人气则比中山公园更足。

人流数据的引入,还可以帮助我们更好地判断那些重金砸出一大堆购物中心、品牌进驻情况还不错的新兴商业区,是否真正能吸引城市人。

新一酱在10个一线/新一线城市中,选取了每个城市里人流最大的市中心成熟商业区,以及重点发展的新兴商业区,分别对比新商业区与新商业区在品牌集聚、人气上的差距。

以杭州的钱江新城为例,如果只按主流消费品牌门店集聚度来衡量商业实力,万象城、来福士一带并没有落后老城区太多;而引入人流数据后,我们可以看到它的客流吸引力仅为大湖滨一带的不到1/4,人气还需要一段时间培育。西安SKP、广州珠江新城也可能存在类似的“店比人多”的现象。

天津南开大悦城所在的南市商业区、重庆龙湖时代天街所在的大坪商业区人气表现则相对更乐观(在图中我们可以看到只有这两组图形呈现向上走的趋势)。南市面积不到营口道-滨江道的三分之一,消费品牌门店集聚度仅为营口道-滨江道的36%左右,但吸引的客流量可以达到营口道-滨江道的一半,稍稍展现出了“人比店旺”的势头。

进一步对比人流数据,我们可以从大坪在重庆的商业地位爬升,直观地了解新兴商业区发展对城市商业格局演进的推动。

独特的地形把山城重庆划为几个相对独立的组团,每个区域都有属于自己的商业中心。重庆主城区也因此在很长一段时间内维持着以解放碑为首,观音桥、三峡广场、南坪、杨家坪几大头部商圈各据一方的格局。

前有观音桥高歌猛进,后有大坪快速追赶,重庆主城区的传统五大商圈格局已悄然改变。

我们在2年前首次探讨《重庆市中心真的从解放碑挪到观音桥了吗?》。如今江北观音桥在消费品牌集聚和人流方面都取代了解放碑位列榜首,日均客流量约比解放碑高出30%。这似乎再次印证了我们关于观音桥坐稳“山城第一商圈”位置的结论。

面临江北区的强力冲击,解放碑所在的渝中区培育出了自己的区域第二商业中心大坪,这个有着时代天街、大融城等潮流购物中心的商业区留住了老城区喜新厌旧的消费者。现在,大坪日均到访客流超过8万人,已经超越南坪、杨家坪,跻身重庆主城区人气排名第四的商业区,“五大商圈”正在向“六大商圈”演进。

沈阳的新兴商圈拓展进程则要缓慢得多。2003年提出沿中轴线建设长达23.5公里的“金廊”商业区,青年大街是“金廊”的核心部分。经过16年的建设,青年大街沿线聚集了不少中高端购物中心,知名品牌快速集聚,万象城消费品牌门店集聚度、客流总量都表现尚可,不过在沈阳人的实际感知中,青年大街一带还是没有足够热闹起来。

新一线城市的重点商业片区里,青年大街一带是其中为数不多周末客流不增反降的。每逢周末上班族离开后,CBD一带客流便大幅下降,沈阳城市人还是更愿意前往太原街和中街度过周末。问题可能出在过于高端的商业定位、较低的餐饮比例,导致这一带的新购物中心难以吸引非工作的休闲娱乐人群。

新一线城市里,日均客流超过5万人、相对年轻的商圈中, 武汉的光谷步行街、西安小寨、天津南市、杭州湖滨以及成都的建设路,都在吸引周末及假日人流方面做得还不错,它们的假日/平日客流比值都超过了1.3。

西安小寨的零售购物门店数量仅为钟楼商圈的2/3,而餐饮门店数量却已经接近钟楼。依靠丰富的餐饮,小寨在周末及假日可以比平时吸引多出近5成的访客,人气增幅比钟楼高出约28个百分点,节假日日均客流接近10万人。

在新一线城市知名产业新城里,集聚高新信息产业人口的武汉光谷一带,是其中最有实力跟市中心头牌商圈叫板抢夺年轻人的商业区之一。

光谷步行街一带,工作日平均每天有超过5万名30岁以下年轻人到访,位列西安小寨及天津最大的商圈营口道之后。工作日到访光谷步行街的客流中,平均有超过66%是30岁以下的年轻人。而在周末及节假日,年轻人日均到访数量更大幅上升6成,假日对年轻客流的吸引力增幅高于市中心最知名的老牌商圈江汉路与中山公园。

与武汉形成鲜明对比的是成都,它的绝对核心商圈春熙路仍在牢牢地抓住城市里的年轻人。成都东部文创氛围较浓的建设路、邻近IT产业集聚区的凯德天府,周末年轻客流均不到春熙路的1/6。

(来源:新一线城市研究院 新一酱)

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