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万达归来,起死回生?

来源: 微信公众号“文軒实验室” 加西亚 2019-10-13 10:32

2019年7月17日,成都青白江万达广场奠基,熟悉的万达再次归来。

那个把挣一个亿当成小目标的王健林“回来”了,过去3年一直在“丢”的万达,现在要把“丢”的“捡”回来,这看起来可不是一个小目标。

01万达归来

2017年,万达637亿元向富力地产、融创出售77家酒店、13个文旅项目,一时间万达被去杠杆、去地产化、轻资产转型、降负债率,等关键词包围。

然而从2019年万达最新的动向来看,万达转了一个圈圈,确实又回来了。最终王健林还是回到文旅产业上,毕竟文旅产业现在还不够成熟,对万达来说,不成熟的行业意味着还有更多“浑水可以蹚”。

据文轩实验室不完全统计,2019年以来,万达集团对外投资总额超过2000亿元。其中大多数均为文旅产业方向,而文旅产业是非常“重”的产业,既重资本也重运维。来自上海清算所披露万达2018年年报显示,2018年该公司有息负债为1924.39亿元,2020年1月前至少要还210.27亿元。而截至2018年末,万达商管的现金及现金等价物仅为773.53亿元,比年初少了375.91亿元。

在2018年的业绩总结会上,王健林说,“2018年万达的负债相比2017年减少了30%左右,应该是国内大型企业负债率下降最多的公司之一”。

在万达大举投资背后,很难清晰的洞晓万达的资金来源,但是从整体投资规模来看,万达在流动资金上显然较2017年宽裕的多。

02两千多亿大买卖

这似乎是万达在文旅项目上的“卷土重来”,具体来看,2019年万达用钱都干了哪些买卖?

仅2019年上半年,万达就在四川、沈阳、潮州、兰州和天津等5个地区宣布投资项目,总预计投资额超过2550亿元,比万达2018年总收入的2512.7亿元还高。不到一年的时间里,万达对这些项目总预计投资额已经达到3070亿元(根据框架协议整体项目预计投资总额计算而得)。在以上投资中,除万达广场、星级酒店、医院、学校外,主要的投资项目是大型文旅游项目。初步估算,用于文旅项目的投资将超过2000亿元。

万达在拓展文旅项目的同时,在全国土地市场也比较积极,公开信息显示,2019年至今,万达相继在广州、上海、武汉等多地参与土拍,拿地资金超105亿元。如今这8个文旅项目预计总投入超3000亿元。

03王建林:“我对家乡够意思了”!

从大连发家的王健林,给人一种东北人的洒脱爽朗之感,实际上王建林是四川人,我们的老乡。“我对家乡够意思了!”在2019川商发展大会上,王健林表示。自2015年4月万达集团与四川省首次签订战略合作协议的4年来,万达先后在四川投资了多个大型文旅项目、万达广场、星级酒店等。

截止2019年8月,万达集团在四川累计已完成投资1600亿元,加上此次新增投资,四川成为万达在全国投资最多的省份,确实对家乡够意思了,当然从另一个角度来说四川经济和营商氛围比较好。6月10日,青白江万达广场亮相,同样是万达近期在成都的重要发声,显示万达广场在川内万达空白区域的持续布局。

目前成都周边,郫都万达、双流万达、龙泉驿万达、崇州万达、金堂万达、青白江万达等陆续运营或亮相开发,其郊县/区的战略或将继续深入,从其入驻之后的吸纳能力来看,尚未布局万达广场的郊县/区都有入驻的可能。

川内的其他城市万达已布局,绵阳万达、遂宁万达、雅安万达、德阳万达等城市,不管其位于核心老城或者城市新开发板块,万达商业品牌深入人心。万达所到之处依然标志着成熟配套的到来,虽然在商业新概念上守旧,行业创新力上相对较弱,但对于日常消费和城市商业刚性需求的补给上,万达释放的影响力依然很大。万达还是那个万达,配方熟悉。

04万达的“新”文旅要如何做?

王健林在2018年再度宣布,要在延安造一个延安万达城,对于万达城王健林曾满怀期待,他公开宣称,万达城将被快速复制到多地,但是这次万达想好了新的主题方向。将13个文旅项目卖给融创中国,曾一度被外界解读为万达对文旅业务的暂停,尽管万达声称自己从未离开中国文化旅游行业。而2018年9月“延安红色旅游小镇”框架协议的签订则被视为万达“重回文旅”。这些新入手的文旅项目都有着与地区特色相关的概念包装,比如“红色主题”、“潮州文化”,同时也与“国际”、“顶级”接轨,涵盖万达文旅、商管、健康、体育、影视等内容。

以延安万达城为例,项目位于延安高新区,占地约1900亩,项目总投资120亿元,其中文旅投资约40亿元,按照官方宣传,该项目集爱国主义教育、旅游度假、非物质文化遗产展示体验等于一体,内容包括红色主题街区、红色主题室内乐园、红色主题剧场、度假酒店群等内容。2018年9月26日,万达称与延安市政府签订了《延安万达红色旅游小镇项目合作框架协议》。万达赋予了这个文旅项目特殊的意义——中国“首个红色主题万达城”。

按照规划,延安万达城占地面积将达到128公顷,总投资120亿元,是一个包括红色小镇、军事乐园、冰雪乐园、冰舞剧场、大湖秀、度假酒店群在内的超大型文旅综合项目。

财经评论员严跃进分析称:红色文旅投资,实际上具有多重效果。

第一、在原有山水、古镇等旅游资源开发基础上,创新和丰富文旅产品是广大房企需要做的,红色文旅正成为这两年的旅游消费需求新热点。

第二、红色文旅实际上也和扶贫等工作结合了起来,部分贫困山区和革命老区,本身有较好的红色文旅资源和历史,值得开发,这也是促进此类区域经济发展的重要举措。

第三、从万达本身来说,其积极投资,具有较好的觉悟,和当前中央文旅消费政策高度吻合。”

在万达首轮文旅项目中,除了早期的长白山国际度假区、武汉中央文化区、西双版纳国际度假区和青岛东方影都外,其余15个项目均被统称为“万达城”。自2009年长白山国际度假区的试水,到2011年武汉中央文化区的正式进军,再到2013年全国陆续上马的万达文化旅游项目——“万达城”。

王健林始终对万达文旅保持热情。值得一提的是,2018年4月国家发改委等五部委发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,即开发商不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地,主题公园周边的酒店、餐饮、购物和住宅必须单独供地、单独审批,不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批。这意味着,原本开发商可以利用地产开发、或销售住宅楼盘以快速回笼文旅的资金方式或被切断,要求文旅、文化产业地产项目要“去地产化”。

相关资料显示,在延安的7宗开发用地中,3块为商业用地,面积占整体的38.01%,4块住宅用地面积则占了61.99%;而兰州的28宗开发用地中,17块为商业和居住混合用地,为总面积的59.47%,10块商业用地则为39.48%,仅有一块用地为“文化设施用地”面积占比1.05%。仅从当前万达在延安、兰州拿地以及地块的属性来看,万达这两个项目或依然以文旅为牵头,再搭配周边楼盘销售。一位地产人士分析到,“早期做文旅的地产开发商更多是为了拿到更多的地,但实际可能并没有在做文旅。”而从万达在延安拿下所有地块的指标来看,文旅看上去更多还是“噱头”和“备胎”。

截至2019年6月,万达已宣布在全国8个地区布局新一轮以文旅牵头的项目。从目前可以查询的土地拍卖信息显示,万达8个新项目中,延安和兰州已经拍下相关地块。这两个项目中居住用地或商业和居住混合用地占据过半比例。房子才是当下的消费品和投资品,文旅还需要时间和靠谱的概念植入。

万达新一轮文旅所投资的城市中:潮州属于海上“一带一路”城市;沈阳地属东北三省,是近期国家大力推动发展的地区;贵州、延安、兰州以及四川,它们是西部地区的省份和城市,近期文化旅游部发布《文化产业促进法(草案征求意见稿)》所提及的:支持中西部地区开展文化产业合作和扶持。

万达紧贴政策和城市发展的动向,积极尝试变化未尝不是一件好事,但好不容易“轻”下来的万达,会因为这一波操作再次变“重”吗?

(来源:微信公众号“文軒实验室” 加西亚)

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