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安徽最大本土房企国购集团面临破产危机

来源: 经济观察网 饶贤君 2019-08-23 15:48

又一家地方性大型房地产企业面临生存危机。

8月20日,国购投资有限公司(以下简称“国购集团”)官方公告称,旗下分公司蚌埠国购商业投资发展有限公司已将破产重整资料送达蚌埠市中级人民法院,在政府部门的大力支持下,相关工作正在向前顺利推动。

事实上,不仅是旗下分公司面临破产重整,国购集团控股的上市公司平台司尔特(002538.SZ)在投资者问答中提及,国购集团本身正在走重组流程,且方案已经提交到法院。

国购集团方面表示,集团的运营确实出现了一些问题,但是目前的具体运营状况和财务状况还不能透露。

一位正在亲历大型企业破产重整的人士对经济观察报表示,具有相对良好的资产、对地方就业民生以及行业有重大影响的企业,破产重整才会得到更快受理,地方政府及银行、国资委等相关资本方也会拿出更多支持,尽管如此,在当前市场环境下,重整的每一步都很艰难。

根据国购集团官网信息,2018年,国购集团位列中国房地产开发企业69强、中国民营企业243强。此外,在2016年的安徽民营企业百强名单中,国购集团以185亿元的营收排名第二,在安徽本土房企中排名第一,而在最新发布的2018年安徽百强民企名单中,国购集团已不再有名字。

回溯国购集团的发展脉络,快速扩张、多元化投资、业务区域单一等特征跃然纸上,在楼市调控和股市下挫的双重推力下,国购集团上演了一场“事故汇”。

“合肥小万达”

在当地人的眼中,国购集团是合肥的一大门面,据介绍,2004年,国购集团在三里庵区域落地了合肥首个商业综合体项目合肥国购广场。

王立是合肥一家本土中介的店长,负责合肥各大商圈写字楼租赁的业务超过10年,他介绍,在国购广场落地之前,如今合肥知名的三里庵商圈是一片“零商业”的拆迁区域,并没有什么名气,更没有人气,以至于在国购广场建成之后,原本的“三里庵”公交车站全改成了“国购广场站”。

王立表示:“三里庵区域有了国购广场之后,又有了之心城、大洋百货,国购广场又做了二期,这里接近几所高校,还有地铁交通,政府也提出要打造三里庵商圈,这里就逐渐形成了一个人气聚集地,周边房价也慢慢起来了,靠近国购广场的楼盘比周边的楼盘价格可以高出30%-50%,可以说,国购广场是这个商圈的灵魂。”

合肥国购广场带动三里庵商圈的成功,让国购集团看到了“商业+住宅”双轮驱动模式的潜力,并开始用这一模式在安徽省范围内拓展,这使得国购集团被一些业内人士称作“合肥小万达”。

一位熟悉国购集团开发模式的业内人士对记者表示,在合肥国购广场成功之后,国购集团的每个新开发项目都把“住宅地产配套商业综合体”作为标配,例如,其在宿州、淮北、蚌埠等城市进行的旧城改造项目,均配套了国购广场。

该人士还对记者表示,国购集团不仅开发模式类似万达早期的双轮驱动,内部的管理和运营也有相似之处,“国购老板袁启宏在公司威信极强,其他高管基本上就是执行,这点和万达也挺像。”

根据启信宝数据,国购集团股权结构单一,袁启宏是最大股东,持股99.6%,其妻胡玉兰持股0.4%,除此之外再无其他股东。

而据国购集团的员工透露,袁启宏偶尔也会把国购与万达进行比较,还曾提出过“北万达、南国购”的口号,“2012年,老板听说万达要做文化产业,提出来我们国购也要做文化产业,要做成支柱产业,到2015年也没做起来,之后就没提过了。”

冲击世界500强之路

除了文化产业这样的小目标,袁启宏提出过更大的目标,国购集团要在“几年时间冲刺世界500强”。

安徽当地知情人士表示:“不仅是合肥,安徽省内一直缺少世界500强级别的大型本土企业,今年才有两家企业入榜,分别是海螺水泥以及铜陵有色,其中海螺水泥能够在今年入榜,与其2018年在政府撮合下与国贸集团完成重组有很大关系。这些年来,合肥政府一直在对有潜力的企业给予帮助和支持。”

国购集团无疑是合肥市的潜力股之一,2013年,在地方政府的协调下,一个机会出现在国购集团和袁启宏面前——合肥当地知名房企蓝鼎置地因资金链问题将旗下所有位于安徽的资产打包出售。

这是一笔蛇吞象式的交易,彼时国购集团总资产不到百亿,而蓝鼎置地的资产规模接近两百亿。

国购集团发布的历年财务信息显示,2012年末,其负债仅55亿元,而到了完成对蓝鼎置地收购的2013年末,其负债达到了186亿元,其资产规模也与负债同步由70亿元增长至超过250亿元。开发项目数量倍增,其中包括蓝鼎置地于2012年底半个月时间拿到的总价51亿元的土地储备。

这成为国购集团一个重要的转折点,完成了对蓝鼎置地的资产包收购后,国购集团拥有了安徽最大本土房企的头衔,融资似乎成了很简单的一件事,袁启宏在公开采访中表示:“给财富公司打个电话,轻轻松松就能搞定几十亿融资。”

能轻轻松松搞定几十亿融资的国购集团,从2015年开始偏离房地产业的主航道,进行多元化布局。前述国购集团员工回忆:“老板说过,多元化布局是企业做大的必经之路。”

2015年,国购集团以1.3亿元代价首次入局中发科技(现文一科技,600520.SH),又于2016年以1.5亿元将所持股份卖给了文一集团。

小赚之后,袁启宏于2016年10月开始了大手笔运作,以15.8亿元的现金获得了司尔特(002538.SZ)25.27%的股份,成为其实控人,受让价格约为8.8元/股,司尔特随后一度大涨至最高的13.08元/股,如果以最高价计算,国购集团获利达到9亿元。

两买两赚后,袁启宏在2017年1月找到了新的投资目标,以3.5亿元的代价获得了安凯客车(现ST安凯,000868.SZ)6.64%的股权,以5亿元的代价获取了东凌国际(现ST东凌,000893.SZ)5%的股权。

大量的资本运作之后,国购集团一度成为了一家上市公司的控股股东、两家上市公司的大股东,在国购集团的官网上,支柱产业上也增加了健康医疗、智能制造、现代农业三项。

然而,完成这些布局背后,国购集团付出25.5亿元的四项投资,目前共计亏损了10.4亿元。

相比股市投资,在赖以发家的房地产行业,国购集团显得不够进取。记者查阅安徽土地网资料发现,除了在2015年以6.7亿元的代价打造出了一个“地王”外,国购在此后数年间未曾通过招拍挂获取过新的土地储备,一直在完成对此前收购项目的消化。建设中的项目如星河广场、蚌埠国购中心等,也都因进展缓慢屡遭业主投诉质疑。

合肥当地各类房企销量排行榜中,也很难看到安徽曾经最大房企国购集团的身影了。

情势急转

在诞生一家世界500强之前,合肥曾以另一种方式令人刮目相看——在2016年的胡润全球房价指数排行榜中,合肥以超过40%的涨幅位列全球第一。

过快的涨幅使得合肥在2016年国庆节假期间紧急宣布重启市区的限购限贷政策,并对开发商项目定价进行了严格调控,合肥统计局数据显示,合肥楼市于2017年迅速降温,月均成交面积从2016年的74万平方米骤降至2017年的18万平方米。

对于从蓝鼎置地接手了大量在建项目的国购集团来说,调控绝对不是好消息,国购集团公告显示,2017年,国购投资房地产业务收入54.83亿元,同比下滑12.64%,2018年上半年,房地产业务收入仅19.6亿元,同比下滑58%。

国购集团还在公告中对合肥的市场进行了估算——合肥全市有522.53万方的商业地产库存,至少需要8.6年才能卖完。

去化难,对国购集团的资金链提出了挑战。

国购集团发布的债券评级报告信息显示,国购集团在2017年有在建项目13个,总面积达到1187万平方米,要完成这13个项目,国购集团需要填补超过150亿元的投资缺口。在这样的情况下,国购集团在建的多个项目于2018年停工。

房地产主业资金链紧张之外,国购集团还面临着更多的债务危机。

2018年7月,安凯客车公告指出,国购集团未能按时缴纳定向增发款,构成违约,应向安凯客车赔偿7000万元。2019年8月21日,安凯客车发布公告称,已向合肥中院提请诉讼,要求国购产业控股有限公司支付违约金。

安凯客车发布的公告让国购集团的资金链问题露出了冰山一角。2018年11月,国购集团公告称,因重大事项,发行的共计10只总额达47.9亿元的债券停牌。记者查阅启信宝数据发现,目前这些国购集团债券的信用评级已经降至信誉度最低的C级。

国购集团的资金链问题甚至曾经直接诱发了合肥当地一家大型P2P公司大志投资的爆雷,多个信源透露,2018年,国购集团从大志投资拆借了超过10亿元的资金,由于国购集团还不上这笔拆借资金,大志投资爆雷,被用户举报为非法集资,集团资产被冻结。

这一说法始终未得到官方正面回应,不过,根据合肥市公安局庐阳分局发布的公告,国购投资确实曾向大志投资拆借资金。记者从多个合肥本地市民处了解到,彼时大量大志投资用户在国购集团和大志投资门口拉横幅要求偿债,其中一张横幅的内容广为流传,“房地产公司找P2P借钱,耸人听闻,骇人至极!”

启信宝信息显示,国购集团被冻结了超过66亿元股权,袁启宏被冻结5亿元股权,国购集团所持有的司尔特股份也全部被法院冻结,除此之外,还有超过27亿元的房产由于未能偿还银行欠款被查封,超过10亿元的资产在法院执行名单上。

不过,包括国购集团官方在内的多个信源对记者强调,尽管情势已经超出预料,袁启宏确实并未跑路,正在政府的帮助下与多家机构联络,希望能够将资产盘活,而袁启宏也在不久前公开回应,“我们正在想办法,跟好多大机构都在谈,争取把债都还了”。

(来源:经济观察网 饶贤君)

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