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中国奥园的扩张后遗症:负债攀升、存货周转速度暴降

来源: 斑马消费 2019-08-20 09:55

过去半年,中国奥园继续走出一条向上的曲线,营业额、归母净利润和销售额均出现高于同类企业的增速。

最近3年来,这家广东本土地产商业绩持续飘红,迄今进入75个境内外城市,拥有230个项目。

在激进扩张之后,不可避免的带来高负债、高存货的“后遗症”。今年上半年,公司资产负债率达到84.79%,同比增长1.06个百分点;存货达到1357亿元,同比增长43.87%。公司存货周转速度远低于行业平均水平。

2019年,公司计划以25%增速剑指千亿目标,截至6月末,公司实现销售目标的47%。

快速崛起

上周末,中国奥园(03883.HK)披露的2019年中报业绩一片大好,公司营业额、归母净利润和合同销售额分别实现236.70亿元、22.72亿元和536.30亿元,同比分别增长73.20%、86.80%和33%。

2015年之前,这家广东房企在行业内并不起眼,公司营业额始终未能突破百亿。

而在刚刚过去的3年,中国奥园以高于主流房企的增长速度快速崛起,成为行业“黑马”。

2016年至2018年,公司营业额分别实现118.27亿元、191.15亿元和310.06亿元,分别同比增长23.56%、61.62%和62.21%;归母净利润分别为8.81亿元、16.40亿元和24.09亿元,分别同比增长8.50%、86.15%和46.89%。

从公司发展脉络来看,掐中市场机遇是其快速增长的主要原因。2010年至2015年期间,公司转型住宅和商业地产双轨发展,商业地产稳步发展稳定支撑了公司业绩。2016年楼市复苏,公司扩大住宅销售比例,业绩得以大幅攀升。

在房企最重要的“粮食”——土地储备方面,公司不仅通过收购、招拍挂,还借道旧城改造获得土地储备,短期内土地储备量剧增。

2019年上半年,公司新增土地储备建筑面积726万方,合计拥有土地储备建筑面积4012万方,总货值4255亿元。其中,可售货值2197亿元,大部分位于大湾区城市。

负债加速攀升

快速扩张的3年,中国奥园增速惊人。

2016年至2018年,公司实现合同销售额256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。3年复合年增长率达89%。

不过,公司的净利率水平较2015年之前有明显降低,连续多年维持下10%以下,今年上半年,才回升至11.83%。净利率不断下滑,主要原因是公司规模扩张后带来支出大幅增长。

数据显示,2018年,公司销售及分销成本、行政开支和财务成本在营业成本中的占比达16.75%,同比增长2.5个百分点,高出旭辉控股(00884.HK)的11.47%、蓝光发展(600466.SH)的12.4%和阳光城(000671.SZ)的7.89%。

同时,公司的资产负债率、存货逐年上升,存货周转率显著降低,远不及行业平均水平。

从2012年后,公司资产负债率以每年至少1个百分点的速度增长,2012年资产负债率为65.87%,其后从2013年的74.86%升至2018年的83.73%。2019年6月底,又升至84.79%。

负债总额从2012年的137.09亿元,升至2018年1581.24亿元,2019年6月,升至1972亿元。

2018年,公司的存货首次突破千亿门槛,为1149.51亿元,同比增长48.90%。2019年上半年存货比2018年末增长18.1%,达到1357.69亿元。

存货周转快慢直接关系到企业现金流,亿瀚智库统计数据显示,2018年,中国奥园存货周转次数为0.22,位于2018上市房企TOP100第93位。上述100家房企平均存货周转次数为0.37。

经斑马消费测算,2019年上半年,公司存货周转次数仅为0.14。

另外,公司对现金流的把控逐年降低,2017年和2018年销售回款率分别为80%和78%,2019年上半年降至75%。

2019年上半年,公司合计发行优先票据14.5亿美元。截至中报,公司发行优先票据及公司债为238.86亿,比2018年底增长40.75%。

扩张致问题频发

公司成为增速最快的内地房企之一,公司要求的“快”,并未平衡好速度和质量的关系。

2018年以来,公司在成都、青岛、沈阳、重庆等国内多地项目都遭遇到了维权,甚至今年在香港召开业绩发布会前一天,还有业主进行维权。

2018年,成都成华奥园广场为公司贡献销售额28.37亿元,销售面积18万方,这个项目被曝存在虚假宣传等问题,导致业主拒绝收房。

在安徽合肥的奥园城市天地项目,因为小区内雨污不分流、车位盖草皮、消防通道等原因被业主拒绝收房。

在广东惠州奥园开城首府项目上,出现的问题更加复杂,除了房屋质量,更严重的是由“住宅”变“商住”的用途变更。

惠州项目之所以突出,是因为最近几年来,公司在惠州扩张生猛,2016年只有惠州誉山湖一个项目,到2018年底,已经有12个项目布局。

此外,公司子公司清远合创泰富还在2018年11月被广东住建厅列入当年第四批违法违规房地产开发企业。

(来源:斑马消费)

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