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购物中心的区位角色与条件形成中的角色功能

来源: 中购联 王振宁 2018-07-11 14:35

基本观察思路:

在城市街区活化发展中,购物中心通过消费者行为模式与商品流动特性建立起的公共服务形象与购物中心所在街区形成的区位角色是否有助于认知城市商业氛围与区域发展条件?

设置议题:

1,购物中心的区域环境影响力是什么?

2,购物中心的街区化是否具备商业发展之外的可能性?

3,城市综合管理中的商业需求有可能对超量发展的购物中心形成规模制约吗?

4,购物中心的符号化形象与公众认知之间的关联性是否存在?

5,现阶段,城市新兴街区发展的大件配套组合形式与社会发展的必然联系是什么?

问题基本阐述:

通过设置五个基本议题,并对这些议题进行一些观察后的思考分析建立一些市场环境认知切角,了解购物中心可能存在的基于不同市场环境与商业氛围条件框架中的区位角色及其角色功能。

一、购物中心的区位环境影响力是什么?

购物中心的项目落成与发展运营中,其所发挥的区位环境影响力有可能来自这样几个方面:

1、城市街区地块功能完善与固定资产投资形成的综合资源平台

购物中心所在街区地块的商业潜力与城市规划建设中的地块功能设置密不可分。

通过对所在区域的公共服务与商业设施的投资,不仅仅会改变所在街区的土地发展路径与地价变动可能性,而且这些路径与变动中存在的模式行为的反馈有可能会形成街区发展动因,并通过阶段时间内与大区域环境商业氛围的契合性构造地区经济立足于这些动因条件基础之上的其他核心功能的发展,从而产生资本聚集与多种消费形式的发展,进而带动城市地区商品流通,形成本地市场与区域市场。如果基于这样的可能性思考,会存在一定阶段条件下,不同市场体量磨合机制下的资本流动与产业变化。

同时,基于购物中心所在区域城市的街区已知固有条件的基础上,有可能会形成购物中心本身的价值再构建,即滚动发展的多层次体量结构中的城市商业环境中,形成该类型购物中心的价值权重变动,使其可以进行阶段目标发展时间内的长期存续性,并且这种存续性是有可能构成另一种形式的单一样本市场,而这一类型的单一样本市场会直接形成城市在大区域环境内的联系平台。

2、城市区域人口规模与购物中心潜在受众市场的消费差距

购物中心所在街区的区域人口规模与其潜在受众市场之间存在的消费差距可能不仅仅会构造持续的消费流量支撑下的地方政府财政运转,而且从所在街区人口规模内的消费者角度出发进行审视,辖区结构内的消费者群体总体规模上的商品购置意向变动与目标购物环境引导推动的消费意向以及可选择性之间形成的各种流量联系会改变地区区域环境内的购物中心商铺入驻类别与管理成本。

不同商品类型占据消费主导模式的情况下,会对目标购物环境的综合管理成本与运营中现实的销售管理方向形成一定的趋势制约。

这些基于不同商品销售规模主导形势下的价格聚集与品牌聚集或者类别聚集产生的趋势条件下,对于消费者的可持续消费意愿与该条件机制下商品的供需关系,购物中心能够提供的更多是经由产品与品牌持续发展可能性上的策略支撑,而这个方面的策略支撑有可能更多需要市场框架条件中标志性商品存在的各种因素变动进行分析校正,从而形成品牌商铺之间的有序发展协调可能性。

3、在可预见的城市区位条件中,购物中心对社区发展形成的消费联系特性

由于不同的城市管辖区域内部自然地理与社会经济结构以及人口规模集中程度形成的不同的微区域街区区位条件,购物中心在其所处社区环境中存在的消费联系特性里,有相当部分来自城市的公共交通系统与城市路网环境形成的购物便捷性与规模可选择性。而这些便捷性与规模基础上的可选择性进行反向推导又可以延伸出消费者可支配收入体量下形成的消费习惯与群体模式中可以存在的城市商业发展与变动空间,即,单一视角的多行业思考路径可以得出很多适应于实际模式变化的产品生产,销售和市场推广策略。同时,也会对所在区域地方政府在面临区域规划发展的公共服务政策数据库源形成一定的补充支撑。

然而,由此同时也需要看,基于城市现有已知状况基础之上的长期发展分析在各种城市条件以上区域框架内存在不确定性,这些消费特性会形成不同方向和不同体量的数据联系系统,并根据管理者,运营者,消费者的需求流向地方政府,行业管理,产地厂家,其他非条件框架下的潜在消费人群。

4、消费群体的人口结构中存在的跨区域特性带来了城市产业层级的体系化

购物中心消费群体体量结构中存在的跨区域特性有可能形成的城市产业结构与产业发展层面的各种细分领域的体系化主要存在于资本与商品在本地区域条件制约下的可适应性,而这些体系化的构成因素形成的可适应性会形成一定程度的商业市场竞争,并通过这些竞争方式形成企业结构与渠道结构的变化或板固。

在此基础上把地区条件内的这些状况融入大区域环境的城市体系中去审视,会更多的看见商业模式的综合体量变化与政策变动以及国际贸易市场在其中形成的通盘影响力。

二、购物中心的街区化是否具备商业发展之外的可能性?

购物中心的街区化所具备的商业发展之外的可能性有可能主要存在于职业技能培训市场与劳动力资源市场。这两个因素与地区商业发展是息息相关的。

由于公共服务行业具备的服务特性,其从业者人群需要对不同的细分行业领域具有一定的系统了解与操作经验,因此,长期看,购物中心提供的服务价值对于所在行业内部的职业技能培训会形成不同层级的服务管理培训需求,涵盖了中专到大专到本科以及研究生方面的各种相关行业人群,同时由于教育系统与劳动保障系统的长期嵌合,劳动力市场的变化与相关教育领域的变化对于购物中心升级发展中需求的公共服务细致程度和标准化管理起到了一个潜移默化的政府前期公共服务投资成本的沉淀过程。

三、城市综合管理中的商业需求有可能对超量发展的购物中心形成规模制约吗?

城市综合管理的商业需求与其所在地区的产业结构以及消费结构和薪资结构是相互影响的。

在这种情况下,超量发展的购物中心从质量,数量,单一样本体量和品牌聚集力度以及品牌新鲜度等各个角度看,所在区位条件下,购物中心长期面临的运营竞争压力会受到地区总体规模制约产生机构体量与机构容量的不一致性。

因此,城市消费总量持续增长时,如果消费模式与单一样本购物中心之间存在各种供需不一致性,会面临消费习惯变动下消费群体的流量变动,且这种变动特性可能不仅仅受到以上已列举因素的影响,还伴随着各种政府公共服务条件支撑系统在阶段发展目标指向性上的不可避免的商业磨合。

四、购物中心的符号化形象与公众认知之间的关联性是否存在?

购物中心具有的符号化形象与其空间场所内的消费体量与品类系列商品综合价格结构之间具有一定的相关性。然而,公众认知本身有可能是不具有完全意义上的市场指导性的,基于不同薪资结构与可支配收入的变化,了解公众认知渠道的信息有效性与其认知形成后的消费习惯,对于把握购物中心的符号化形象如何去降低整体的营销成本与品牌管理成本可能是一种路径。

五、现阶段,城市新兴街区的大件配套组合形式与社会发展的必然联系是什么?

现阶段,城市规模化运营形成与土地功能调整过程中形成的各种新兴城市人口聚集地块中,功能性土地资源配套集中在公共服务与产业配套服务方面。

购物中心这样的商业服务类型是城市运营中聚集规模消费群体与形成商品流通环境的大件之一,而在这些城市运营基本配套大件之间是否存在基于城市发展动机上的各种联系可能性对于了解城市新兴地区与产业结构发展相当重要。

我自己在各种城市综合运营服务环境中的一些细微观察得到的一些已知思考主要是关于行业服务受众的行为联系性,即,需求组合与消费组合的空间条件内的发展模式。

最后,通过对这些预设议题的观察思考,去分析购物中心的区位角色及其功能。

有可能比较容易获得这样的一些视角路径进阶,即:购物中心的商业氛围形成过程本身就是一个城市区域环境招商形象的建立过程。同时,这种类型的商业综合服务体系之间的相关配套性的形成成本与其投入运营后的管理维护成本会形成非物质形式的技能资产包与资源平台包,这两种可能性的存在会形成一系列城市发展的绑定机制,也就是说,资产流动的扩散性与有效性有可能同时带动市场供需环境内的技能变化组合需求与资源变化组合需求。

(来源:中购联 王振宁)

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