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国大集团俞雷:现在社区商业是黎明前的曙光

来源: 联商网 2018-06-08 16:18

联商网消息:如今,百货和大卖场日渐式微,购物中心趋于饱和,社区商业逐渐成为城市商业的基础。随着,盒马鲜生、超级物种等一批新零售业态的出现,最后三公里的社区商圈成为线下零售争夺的最后一块蛋糕。

社区商业成为最具基层创新活力、最能引领移动互联网时代零售变革的商业地产新战场。目前,社区商业地产有哪些最新的裂变趋势?如何引领新一轮的新零售商业变革?社区商业与新零售如何共融共生?

6月8日下午,由联商网、搜铺网、北皆商管共同举办的“2018首届中国社区商业地产创新论坛暨新零售与社区商业共融沙龙”在上海华东师范大学大礼堂隆重举行。本次会议邀请了中国社区商业工作委员会、上海市商委、社区商业领域的著名专家学者、商业地产开发商高管、社区商业运营商高层及行业服务商、从业者、科研院校等齐聚一堂,共同探讨中国社区商业地产的创新发展与融合变革之道。

以下为浙江国大集团商管公司常务副总裁俞雷演讲内容(有删减):


现在大家都在讲:社区商业是商业的未来。大家觉得原来的大型百货和购物中心越来越难做,而社区商业目前还有很多机会。也在说:社区商业是风口上的猪。

目前在做社区商业的有很多,比如:万科·万科里、绿地·缤纷城、绿地·468熙街、龙湖·星悦荟、金科·美邻街、金科·美邻汇、保利·若比邻、中粮·悦街、印力·印象里、印力·印象汇、世茂·52+Mini Mall、招商蛇口·花园城、绿景·佐阾、星河商置·星河COCO Garden,等等。一大批的项目正在涌现,在这种情况下,我们是不是已经有大的风口来了?我们都是可以起飞的猪呢?应该说现在还不是什么猪都能飞起来的,起码我们要先健健身,修炼好内功,准备点翅膀什么的道具,才能迎接真正风口的到来。

我认为:现在的社区商业是黎明前的曙光。

1、资本模型初级使得进入玩家的散、小。

目前在做的社区商业主要类型有:社区购物中心;另外一类就是商业街区。无论是哪种,基本都是需要大资金支持的,目前很多人在做轻资产,但从整个行业看,总需要有人持有重资产的。小型区域性购物中心,目前成功案例很多,一个是有路径依赖。原来都做大型百货和购物中心的,做这种项目驾轻就熟。从目前商业街才是社区商业的主要构成,占80%以上。为什么大部分都是商业街呢?地产开发完以后,土地这么贵买的,资金成本那么高,需要尽快回笼资金,商铺赶快卖掉,怎么样的最好卖?所以就搞商业街。持有经营的回报周期长,根本比不上卖房来的实惠,但这个模式决定进入的玩家都是小玩家,产权分散导致整个管理混乱。这是目前的现状。

2、供应的短期快速扩张和人口导入的缓慢使得消费不足。

现在有很多人想投资社区商业地产,但还存在很多问题,比如未来科技城,目前在建和开业的购物中心项目有:海港城、亲橙里、EFC、万达,而周边的社区商业还有N个,整个商业的供应量超过50万平米。几个购物中心基本都是只有1公里的距离。在这种大型商业体近距离的压迫下,人口的入住又没这么快,社区商业的空间被挤压。

3、成本高企使得招商困难

同样的未来科技城的买房子要抢,目前还有三个社区商业的楼盘在卖,基本都卖5万均价,号称能做重餐饮的黄金商铺。按照这个售价,按照6%回报计算,每天租金8.2元,交税以后需要做到日均10元的租金,才能达到合理的回报,做到这个价格还是需要很长时间的。所以说成本高企,10块钱在新区,日均10块,不算装修,空置,这个招商是很难的。如果都是50平米的小商铺还好做。

4、退出的资本通道障碍。目前是多阶段征税,买的时候要交税,持有运营的时候要交税,卖的时候还要交税,这个投资就不划算,很难退出。

5、但我们还是有“曙光”的。

在今年4月份的博鳌论坛上,易刚讲到:从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来。 2018年4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。那么,这些消息的慢慢落实会给我们带来大的风口。按照易刚的表述,中国REITs的障碍,是基础资产不是很好,是持有经营的物业经营问题。做REITs的资产要有稳定的现金流,这个基础资产的完善不可能短期内解决,我们需要提前准备布局。为真正的REITs到来做好准备。

新思维迎接风口的到来:

目前处于黎明前的曙光,风口即将到来的时候,我们需要怎么准备?我们需要更多的创新,做一些工作让我们更好、更舒服的活着。新零售大家都在提,阿里提了新零售,京东提出无界零售,苏宁提出了智慧零售。大家都在摸索。我们也在摸索,在目前的商业环境中,社区商业中更需要新思维,这新思维包括:新方向,新需求,新技术。

新方向:

1、资本导向。房子不好卖了,开发商的社区商业资产,需要从原来的开发贷到销售作出改变,传统的开发模式需要走向私募基金和资产管理机构,加上ABS、CMBS、类REITs,未来的REITs,这样一个资管商业模式的阶段。现在的商业地产发是从增量时代到存量时代,从开发转向管理。

2、政策契合。特色小镇和卫星镇。目前大家都在做特色小镇,政府也鼓励。结合特色小镇大家可以做社区商业,开发商很有动力,给了我们做商业的很多机会。像杭州的桃李春风,他做了两万方的社区商业,做得还不错。有这么多的住房供应量,开发商就有动力花力气和资本把商业做好。同时这么多的别墅和公寓导入的人口,有了消费人群,这样的社区商业是能做的。同时这些商业的很多经营者是小镇的居民,这是他们的一种生活方式。这样的模式我认为有发展前景和可复制性的。

3、精细化管理社区商业辐射的只有周边1公里,辐射的人口没那么多,消费很难拉的很高,所以要控制成本,加强促销,这样才是出路。我提一些操作细节,比如联合促销,整体商业的经营者,去和银行谈,代替银行做商户的地推,做银行卡的促销,比如之前我们做过的一档银联活动,20块钱减15块。这种活动人气很旺,但是前提条件是需要有经营者去做精细化管理,相当于帮助银行做地推。做精细化管理,还有要去管餐饮的库存和备料,社区商业一般项目太小,自己项目做促销效果不大,那么要借别人的力。周边的大型项目或者公共空间做活动,就需要我们这些经营者,提前帮商家把这些问题考虑到,提醒他们备多少货。在这种精细化管理下,降低成本,提高收益可能是未来社区商业的出路。

4、创新土壤。从目前开发商拍卖土地,最后做成社区商业的成本特别高,我们也在做各种创新模式的尝试,我们管理输出做了一个产业园,总共16万平米,大部分是办公,其中3万多方的配套社区商业,这样成本低,社区商业就能做。现在社区商业成本太高,无法形成资本循环是个重要问题。杭州刚刚开始实施一个留用地的政策探索,村里出地,开发商出钱造,造完20年的经营权给开发商,20年以后产权给村里,这就考验商业运营能力了,由于现在中国资本和资金的价格都太高,这种留用地模式资金占用就少很多,这样社区商业就有机会能做了。还有一种创新型用地,各地政策不一样,大家可以探索一下。

新需求:

1、美好生活:刚刚大家也提到了美好生活,现在消费者不仅仅是买东西,而是希望有更多的体验,我们也在寻找更多业态,比如做美术馆、做像景芳周大姐烧麦这种街边店的升级等。

2、创新体验:消费者希望有更多的吸引点。我们在杭州的商场4楼做了杭州第一家生鲜餐饮化的超市,超市的租金低。刚刚陈教授也提到,市中心租金太贵,没法开超市,所以我们开在4楼,目前销售很好。

3、控成本:小型化提高平效,现在由于租金的提高,很多品牌也在缩小面积提高平效,和我们商业的经营者不谋而合,我们已经和天辣、大蔬无界等品牌商已经有过这样的尝试。同时很多品牌也开出了新的微型模式店,比如避风塘开了避风塘小厨、西贝开了杂粮小铺、辣府开了MR.冒等等。

4、对行业的规范,也给了社区商业很多新的机会。像教育培训是社区商业的一个主要业态,杭州已经在规范教育培训行业,按照消防规范,以后写字楼都不可以开儿童类的教育培训了,只能进社区商业了,也给了我们社区商业的经营者更多的租户选择。

5、对生活的多种需求:我们也会更多去寻找社区商业需求的业态。比如盗墓笔记(密室逃脱)、夜宵、酒吧、违章处理、卫生站等社区服务功能。

新技术:

在人力成本增长迅速的当下,用新技术降低人员数量,降低人力成本是未来的一个方向。比如收银,目前我们全都是手机系统对账,用系统技术降成本、解决人员密集型问题。商户管理,也开发了一套系统。工程保修,工作人员发现工程问题,PDA拍照,上传系统,工程人员像滴滴一样去抢单维修。

我觉得目前社区商业是黎明前的曙光,我们需要为即将到来的风口,做好准备,做实基础资产。

希望大家:创新思维,领先半步,快速迭代,效率优先。

谢谢大家。

(来源:联商网 上海报道)

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