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顾云昌教授:社区商业让生活更美好

来源: 联商网 2018-06-08 14:36

联商网消息:如今,百货和大卖场日渐式微,购物中心趋于饱和,社区商业逐渐成为城市商业的基础。随着,盒马鲜生、超级物种等一批新零售业态的出现,最后三公里的社区商圈成为线下零售争夺的最后一块蛋糕。

社区商业成为最具基层创新活力、最能引领移动互联网时代零售变革的商业地产新战场。目前,社区商业地产有哪些最新的裂变趋势?如何引领新一轮的新零售商业变革?社区商业与新零售如何共融共生?

6月8日下午,由联商网、搜铺网、北皆商管共同举办的“2018首届中国社区商业地产创新论坛暨新零售与社区商业共融沙龙”在上海华东师范大学大礼堂隆重举行。本次会议邀请了中国社区商业工作委员会、上海市商委、社区商业领域的著名专家学者、商业地产开发商高管、社区商业运营商高层及行业服务商、从业者、科研院校等齐聚一堂,共同探讨中国社区商业地产的创新发展与融合变革之道。

以下为全联商业地产研究会名誉会长、中国房地产协会前副会长兼秘书长顾云昌教授演讲内容(有删减):

各位朋友下午好,很高兴接受主办方邀请参加这次社区商业地产创新论坛和联盟成立发布会。

讲到房地产刚才媒体采访我,改革开放40年房改20年,问我有什么体会。我的回答是,中国改革开放40年,如果没有住房制度改革,不会有如此大的成就。1998年出台房改方案,我很幸运参加了这次方案的起草,并作为主要起草人之一。如果没有房地产发展,今天的住房条件或者人均住房面积不会有那么大提升,我记得1978年,全国人均住房面积,居住面积3.6平米,建筑面积7平米左右。而现在人均居住37平米。房地产的发展对城市面貌的改善起了极其重要的作用。中国经济发展如果离开房地产的重要支柱产业不可能高速发展,这是毫无意义的。当然房地产有很多人有意见,房价上涨过快,很多家庭没有办法购房,所以中央提出来要全体人民住有所居,人人有房住。房价高进行调控,至于效果如何,每个人有自己的判断。

我们一般将房地产是住宅地产。我最近提出,一部分叫住宅地产,一部分叫产业地产。产业地产包括商业地产。这是两个地产,一个是房事,住房,一个是楼市,楼宇经济。两者是不同的市场,房事是不断调控价格问题。而楼市我认为国家从来没调控过。所以一个是完全市场化的,一个是市场加保障的。我们今天来研究房地产的发展有必要把它分为房事和楼市。但是无论两个市场,对于经济的发展是极其重要的。它在GDP少则占5-6%,多则20-30%。如果加上房地产周边行业,带动系数,是20-30%。其中包括商业地产,产业地产。商业地产是第三产业等等,整个产业的发展。讲到这里,我想各位知道国家仍然是三去一补一降。去库存是去什么库存?主要是去住宅的库存。库存如果都是多的话,北上广不会连续涨价,去的库存主要是中小城市。大城市不进不去,而要补库存。供大于求,说明房价上不去,只有供不应求房价才会涨,除非政府压住了。我们去库存情况如何呢?最高7亿多平米,现在4月份还剩5.6亿平米,减少了1亿2000万。但是这个库存主要是去住宅库存。商业地产怎么样?商业库存没去。在库存中,商业地产比重越来越高。商业地产每年销售面积占整个不到10%,但是库存站到所有房地产库存的一半。这就是我们商业地产从房地站角度来看问题,现在去库存,中央主要去商业地产的库存。这是我的判断。

我今天想讲的主体就是社区商业地产让生活更美好。现在主要矛盾是人民日益增长的美好生活的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。刚刚提到,房地产发展不平衡不充分。不平衡显示出来了,库存主要是商业地产,要消化库存。但是现在美好生活需求发展到今天,已经变了。根据我的回顾,我是70后,我年轻大学毕业时,分配到外地去,我对美好生活的追求是吃到大米饭红烧肉,生活就美极了。对美好生活的追求,在不同阶段是不一样的。第一阶段是追求“温饱”。到了改革开放以后,逐步解决了温饱问题。温家宝当总理时候已经实现了“温+饱”。到了80年代以后,城里人基本解决温饱,那时候追求家用电器,以前只有收音机、缝纫机、自行车,那时候追求电冰箱、彩电。这个阶段叫“白加黑”。本世纪初,又变了,吃穿用都上档次了,我们的需求是我们的行业、住房和交通,也就是“房加车”。住房制度改革就是这时候开始的。加入WTO引进国外先进技术,包括汽车发展起来了。所以我们第三个阶段就是“房加车”,是美好追求也是经济增长点,消费热点。到了现在房改20年,总书记5年前也提出来了奋斗目标就是美好生活追求的向往。我概括为“精+品”。前面都是物质需求,以后发展文化需求,娱乐需求、健康需求、医疗卫生、体育等等。旅游需求“文健旅”,品是,品质、品种、品牌。

现在老百姓最朴素的追求就是“精加品”。怎么做呢?精神层面的怎么发展,品质层面怎么发展,所以我们19大提出高质量发展。当然,高质量不仅仅是产品高质量,整个经济运行体系的高质量发展,联系到我们今天的商业地产,社区商业地产。怎么做?商业的概念是什么,已经远远超出了,特别是几位教授都是搞商业研究的,超出了过去物质商品的范畴。物质产品的范畴,有服务产品在里面,如何满足老百姓的需求?是我们讨论的方向。邢总讲到了最后一公里的问题,电商解决了一大部分,但是有些东西,快递小哥最后一公里也解决不了。我的娱乐需求,互动需求,这些东西他解决不了。在社区商业里如何来解决,我想说个案例,最近我们在商量,建立一个联盟,叫做幸福社区美好生活联盟。1.东北有个城市四平,当地最大开发商开发的楼盘要比人家贵1000元,大家都来抢房子,为什么做得好,除了开发质量,搞了一个幸福社区,0-100岁都能够为他服务的,建立了40个卫星群,社区群。有唱歌的,跳舞的,下棋,钓鱼的,各式各样的爱好,组织起来。业主群主来组织,每天有活动,有1万平米社区活动空间。大家其乐融融,都要排时间表。还搞了一个社区食堂,我去吃过,菜量很小,十几块二十几块就满足了。0-100岁都管,住在那里赶到很幸福。我们现在社区缺少温度,是人与人之间缺少温度。我想,今天社区商业能不能够把幸福社区联系在一起,精神层面的东西。这是很好的结合点。

今天上午我听到“颜值”,这个颜值用在社区商业上,我们还要追求“产值”,有颜值才有产值。一个是物质层面的颜值,一个是精神层面的颜值。社区商业如何搞好,一方面我觉得刚才讲到的美好追求的需要更多的物业,是楼宇经济住宅经济。楼宇经济是投资的对象,是经营投资,是两个概念,如何吧社区商业开发好经营好,像北皆商管这样的企业,从设计规划招商运营一体的。我们就是要成立幸福社区,享受美好生活。当然现在中国商业很大,购物广场越来越多,综合体越来越多,如何把社区商业更加贴近老百姓,如何整合资源。

楼宇经济商业地产无非三个层面:1.资源的优化配置;2.资产保值增值;3.资本的金融创新。我们在建造过程中,在未来运营中保值增值,资源更加优化配置。一方面,我们有大量的控制,未来有更多的产生的商业物业会出现问题。另一方面,美好生活需求,需要大量物业配置,特别是社区商业这块是重中之重。

今天我想讲个概念,一个商业成功不成功,首先,要讲形态,空间感受;第二,讲业态,业态布局合理不合理,符不符合社区商业需要;第三,讲度态,内外交通是不是方便;第四,讲生态,打造绿色生态。此外,还要考虑到美好生活的需要,把养老的问题和社区商业结合起来。当然,现在很多商业项目在转型,把管理服务功能放在商业里面,把儿童的服务放在商业里面。其实,比较难的是,把养老放在家门口,放在社区。中国传统是孝道,当孝子,但是我们现在孝子变味了。现在更多是动词的孝子,更多的关心老年人,用钱花在儿童身上,我建议你还要把钱花在老年人身上。这恐怕是应该在社区中解决的。养老地产走过曲折的过程,这些业态和美好生活联系在一起。当然,将来我们要旅游,社区商业可以把旅游的组织和信息都可以放进去。社区商业现在有影院,KTV等等娱乐,现在已经远远超过零售了。

如今,摆在我们面前一句话:如何让美好生活进社区,通过社区商业的创新,美好生活从社区开始。谢谢大家。

(来源:联商网 上海报道)

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