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成本大 盈利期超10年 万科良渚模式可否复制?

“为什么良渚这个项目到目前为止都没能复制?因为万科是讲究快速现金流周转的公司,而良渚的项目周期拉得太长。”杭州万科良渚文化艺术中心馆长沈毅晗对记者表示。

杭州万科良渚文化村是浙江万科南都房地产有限公司旗下的一个地产项目,位于杭州市西北远郊约20公里处,占地面积约10000亩。良渚文化村由南都房地产集团于2000年启动,2006年万科并购南都后接手,其以“新都市主义人居场所”为定位,对良渚进行“城市配套服务商”试验田打造,被业内称作“四大神盘”之一,并被官方选为G20峰会参观接待点。截止到2016年8月,良渚共交付9910户,常住6600余户,入住率超60%。 

2016年以来 ,特色小镇培育工程兴起后,良渚一度成为样本,被认为是城镇化进程中地产转型的方向之一。2013年6年,蓝城集团董事长宋卫平在参观良渚时曾表示,良渚模式是“国家城镇化的未来”。

沈毅晗曾于2007年-2014年间任良渚文化村助理总经理,著有《走近梦想小镇》一书,讲述良渚的开发建设与社区营造。他对财新记者表示,小镇培育需要慢慢“熬”,成本很高,在万科内部都不具有可复制性。从这种意义上讲,当前较热的特色小镇培育需要“降温”。

1、开发商代行公共职能

沈毅晗在书中透露,中国国家大剧院设计者、法国建筑师设计师保罗·安德鲁到良渚参观时提的第一个问题就是:“这里的道路是你们维护的吗?这里的居民向你们交税吗?”

沈毅晗答复,市政公路由万科代为维护,居民只用交物业税。保罗·安德鲁继续追问:“你们开发商不是有离开的一天吗?如果当地居民不给你们纳税,你们怎么做到可持续呢?”

这正是良渚的开发运营中面临的一个难点。  

“一般这种项目都在远郊,而远郊的政府行政职能和项目开发水准往往是不匹配的。”沈毅晗表示,开发商一般会将远郊小镇项目往文旅方向打造,但小镇在行政区划下可能仅归属于县政府,甚至乡镇政府,后者的组织架构和人员配套不足以支撑公共运营,只有由开发商代行。  

以良渚为例,万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能,兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施,开通往返城区的业主班车,同时还组织编写社区自治条例《村民公约》。当地没有派出所,万科还组建治安队执行当地治安及城市管理功能。总体来讲,成本巨大。  

村民食堂

万科良渚文化中心

“当时没想这么多,就想着盖房子,最多搞一点商业。后来交付了2000套后,发现没办法住,居民反映最大的问题就是配套,交通、医疗、教育、吃饭这种问题。”沈毅晗表示,特色小镇涉及诸多民生问题,应由政府和开发商共同介入,否则后者将投资巨大。

他表示,因运营成本原因,万科从2014年起开始逐渐放弃在良渚执行公共职能。“政府没有过来接收,但因为我们前期已将其维护到一定状态了,现在相当于是自治。”

2、九年现金流为正

良渚文化村于2000年拿地,2002年正式开发。沈毅晗表示,从拿地算起至今已16年, “估计已经超过100亿了”。  

至于营收,他透露,良渚在2009年才逐步实现正现金流,11年之后实现盈利 。“现在已经完全是利润了,因为后续有100多亿的销售额。” 

“良渚在万科也是一个很奇葩的项目。”沈毅晗表示,一般来讲,万科的开发项目执行严格的时间表,讲究快速现金流周转。相比之下,良渚近十年的盈利周期太长,以至于万科至今都未复制该项目,即使2016年的销售额已经突破3600亿元。  

以良渚为例,他认为,一个小镇的培育周期很长,不太适合由职业经理人进行操作。“职业经理人在做投资测算时,是以1至3年为一个周期的,但小镇整体的开发,包括公共设施在内,都是以10至20年为一个周期的。”  

从这个意义上讲,他认为,现今较火的特色小镇需要“降温”。自从特色小镇火起来之后,良渚每天都会接待上百人的参观调研。一个内陆某县的县长告诉他,其所在县有5个特色小镇的“任务”,他觉得不可思议。 

“小镇要熬,但一个企业能熬得过10年不赚钱吗?企业都是靠资本来推动的,什么样的资本能熬十年不赚钱?”沈毅晗说,“很多人在问小镇的盈利模式问题,但我觉得小镇真的不存在模式——盈利周期长,模式没有。”  

3、产业如何立镇

在国家发改委2016年10月印发的《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》中,“产业建镇”被摆在了突出位置。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在新记者采访时表示,特色小镇要产业立镇,一定要有房地产参与,但要防止房地产化。  

“小镇从0到1,启动产业往往都是房地产。”沈毅晗对此表示认同,小镇的先导产业建设需要大的现金流,后者只有房地产才能带来。一般来讲,多数开放商出售楼盘、收回现金流后,才开始进行项目的配套建设。  

为了导入产业,良渚在2004年启动酒店项目,2008年先后开设博物馆与创意园区,2009年设立学校、医院等等。“我们也有产业,但这种产业可能并不是政府目前想要的,其实我们的产业就是房地产。”沈毅晗说。  

他在书中提到,2012年,万科曾启动良渚村内的新街坊招商,但到场80多商户没有一家最终在此开店。有商家表示,村内人流量太少,开不起来。最终,很多店铺都租给了当地居民开设。 

沈毅晗表示,衡量小镇有两个重要指标:常住人口与就业率。如果小镇没有给当地创造就业、财富以及吸引人来居住,这个小镇就很难持续,二者之间需要有所匹配。“如果只创造了就业和财富,那也不能称为小镇,只是一个产业园;如果只是居住,消费贡献很低,也不能给地方政府带来持续税收,而产业说到底往往就是税收。”  

他透露,良渚现在每年纳税额在10亿左右。通过酒店、旅游、商业等,良渚已创造8000个就业岗位,大概70%-80%来自小镇及其周边。但如果按照当前常住人口15000余人来算 ,仍有提升空间。“我们研究了很多国外小镇,如果是可持续发展的话,其就业人口和常住人口一定是相互匹配的,这代表这个小镇不需要引进外部人口来支撑,能实现自我造血。”沈毅晗说。 

按照规划,良渚将开发15000套,未来仍有5000余套的开发任务。到2022年,良渚要入住4.5万人。“良渚现在走了16年,但很多问题都还没有答案。”沈毅晗说。

在采访后的一个有关特色小镇的会议上,沈毅晗罗列了6个问题,说这些问题自己也没有答案。记者看到,其中就包括了“良渚‘新镇模式’是否可以复制”,以及保罗·安德鲁追问的“开发商走后谁来运营”的问题。  

“这个是我们一直都在讨论的问题,它总会是有一个方向的。”沈毅晗说。

(来源:财新网 黄子懿

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