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主流房企蜂拥而至 “轨道+物业”只是看起来很美?

来源: 联商网 2017-04-21 14:03

一二线城市土地成本日益高企,并购拿地渐成主流,而在拍地及并购之外,还有一种新的扩储方式被更多房企所关注——探索“轨道+物业”模式。

4月18日,绿城集团与宁波轨道交通集团正式签署战略合作协议,拟共同打造宁波首个“轨道+物业”项目,该项目被命名为“宁波轨道绿城·杨柳郡”。

值得注意的是,早在3年前,绿城就曾与杭州地铁合作开发过一个“轨道+物业”项目,即“杭州绿城杨柳郡”,这也是绿城的第一个杨柳郡项目。

接近绿城的相关人士在接受观点地产新媒体采访时称,绿城对于“杨柳郡”产品非常重视,希望“杨柳郡”有和“轨道+物业”模式挂钩的可能,但他同时表示,目前不管与宁波轨道交通集团的合作还是“杨柳郡”具体的模式都还在研讨中。

除了绿城之外,包括保利、绿地、龙湖、万科等房企也已涉足“轨道+物业”,其中,万科与深圳地铁的“轨道+物业”合作渐成模式。

宁波复制杨柳郡

4月18日,宁波轨道指挥大楼12楼中,宁波轨道交通集团与绿城集团正在举行投资合作签约仪式。

在这场签约仪式上,绿城中国总裁曹舟南与宁波市轨道交通集团董事长尹文德在双方战略合作事宜方面达成一致意见,并正式对“轨道+物业”项目进行签约,该项目即1号线邱隘东综合开发项目,早前已被命名为“宁波轨道绿城·杨柳郡”。

观点地产新媒体获悉,在2016年8月29日,绿城集团与宁波轨道交通集团就已将此事进行过公开宣布。

彼时即有消息披露,宁波轨道绿城·杨柳郡由住宅、商业、幼儿园组成,总建筑面积约52.2万平方米,容积率2.083,住宅总建筑面积约35.7万平方米,计划推出85-90平方米、100-105平方米、115-125平方米、135平方米以上等几类户型。于2016年12月24日,宁波轨道绿城·杨柳郡已正式开工。

公开资料显示,宁波轨道交通集团,直管宁波轨道交通工程投资、建设、运营与管理,其于地铁建设方面,截至2016年3月,完成宁波地铁总里程建设75公里,预计到2020年,市区轨道交通线网将达到7条,总长约271公里;宁波轨道绿城·杨柳郡是宁波轨道交通集团首个“轨道+物业”项目。

接近绿城的相关人士告诉观点地产新媒体,在杭州,绿城已有一个“轨道+物业”项目,即地铁绿城杨柳郡,宁波轨道交通集团正是看到这个项目之后才有意找绿城进行合作,希望复制该产品。

据观点地产新媒体查询,2014年10月30日,杭州挂牌出让七堡车辆段地块,该地块为地铁七堡上盖综合体地块,与地铁七堡站零距离;彼时绿城集团和杭州地铁集团斥资44亿元联合竞得,并共同合作开发该项目;2015年4月12日,该项目被绿城命名为杨柳郡YoungCity,成为绿城第一个杨柳郡项目。

上述人士称,杨柳郡为地铁上盖产品(柳州杨柳郡为例外),承载着绿城的未来开发模式,绿城非常重视,希望有和“轨道+物业”挂钩的可能,但他补充到:“(杨柳郡是否会与‘轨道+物业’挂钩)实际上目前还说不清楚,绿城与宁波轨道交通集团方面的合作模式也没有完全定下来”。

尽管在杨柳郡及与宁波轨道交通集团的合作模式上,尚未能从绿城口中得到确切、详尽的说明,但绿城将大力发展“轨道+物业”的心思其实早前就已有所表露,“轨道+物业”项目已被绿城视为首要优先的拿地渠道。

绿城房产广佛公司总经理张立进就曾表示,作为基础设施建设领域领军企业的中交,在广州、佛山、深圳等珠三角区域都有不少投资,而绿城在轨道交通物业方面此前已经有杭州绿城杨柳郡及宁波项目的落地经验,“绿城会充分发挥大股东中交集团的优势来推进轨道交通上盖物业。”

“轨道+物业”模式

在土地成本日益高企的局面之下,除了绿城之外,包括保利、绿地、龙湖、万科等房企也已涉足“轨道+物业”模式。

对于开发商而言,“轨道+物业”项目因有稳定客流支持,投入开发风险较小,“轨道”还能带动地价上涨;此外,“轨道+物业”项目涉及对轨道交通基础设施投资、建设、运营与沿线土地综合开发一体化,也利于房地产开发商转型发展,同时令自身品牌得到提升。

提到“轨道+物业”,更多人还是会首先想到香港、新加坡、日本等地,因为均已有较为成熟的“轨道+物业”模式,例如日本东京急行电铁的“东急模式”和香港铁路有限公司的“港铁模式”。在中国内地,也已进行过诸多“轨道+物业”的相关实践,并已产生几种模式。

市场研究机构的一份报告介绍,中国内地“轨道+物业”的开发模式主要是由政府背景的地铁公司主导的 PPP 模式,根据地铁公司和开发商收益和风险分配的不同,可分为自主开发模式、代开发+BT模式、协议合作开发模式、协议合作开发+BT模式和法人型合作模式几种类型。

其中,自主开发模式指地铁公司参与轨道建设的同时,自主进行上盖物业开发,在获得全部的收益的同时承担全部风险;代开发+BT模式为,地铁公司(总包)负责全部资金,具体项目发包给开发商建设,建设完后移交;协议合作开发模式为,项目公司由地铁公司引入发展商共同开发,发展商以资金入股,发展商占股份获取收益;协议合作开发+BT模式则为,项目公司由地铁公司引入发展商共同开发,发展商以资金入股,发展商建设后,项目要移交;法人型合作模式则指,地铁公司与开发商成立项目公司,并将地权转移给项目公司,双方共同投入、共担风险、共享收益、共同开发。

例如,万科与深圳地铁的合作就涉及协议合作开发+BT模式及法人型合作模式,红树湾物业开发项目就是万科与深圳地铁“协议合作开发+BT模式”下的合作。

观点地产新媒体获悉,2014年12月31日,深圳地铁与万科进行合作签约,双方共同开发红树湾物业开发项目,使之成为集商务办公、商业、酒店、公寓于一体的大型滨海湾区综合体。在这一项目中,万科获得49%的权益分成,但不获得项目用地权利。

在深圳地铁集团成为万科重要的基石股东之后,双方在“轨道+物业”的合作将更趋向于法人型合作模式。此前,万科高级副总裁谭华杰也曾指出,万科和深铁的合作更像“东急模式”,事实上就是指,万科与深圳地铁组成利益同盟,达成深度合作。

业内人士向观点地产新媒体分析,绿城与宁波轨道交通集团的杨柳郡项目操作模式未来为法人型合作模式可能型较大,“因为项目是住宅”。

“轨道+物业”看起来很美,但值得注意的是,该模式对开发商的要求其实很高,需要开发商有较为专业的施工开发能力;此外,轨道交通线和物业要进行统一规划与建设,涉及的利益相关方较多。

因此,不管是绿城还是万科,尽管已有发展“轨道+物业”的机会,但未来发展难题仍然不少。

(来源:观点地产网)

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