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地下商业 一个数十亿人流轨道物业的零售金矿

一直以来,商业地产行业谈论“垂直空间的利用”都是指地上空间、高层商业建筑的空间利用。商业领域围绕垂直空间的谈论是从世界第一座高层建筑1871年在美国诞生之后逐渐开始的。

如今城市商业越来越发达,而越是在商业发达的大城市,地面空间寸土寸金,在这个三维的世界里,商业无处不在,高楼大厦拔地而起,几十年来从城市规划到建筑设计再到商业零售,所有的人似乎都将注意力集中到地上空间的打造和利用,建筑越来越高,除了向上,似乎我们别无选择。直到天才的查尔斯·皮尔逊发明了地下铁,不仅改变了城市人群的出行方式,更极大程度地开辟了现代商业的战场。从此,商业从此不仅存在于二维的“地表”,更渗透到三维的空间里。

商业项目的竞争核心主要集中于对人流的争夺,由于地铁具有最佳的人流导入优势,“的卡商业”的潜力和可塑性很快成为下一代商家竞争的重要场域。由于地铁日渐成为人们出行最重要的工具,人群消费的实力以及数量都在深刻发生变化。虽然早前地下零售实体主要集中在餐饮休闲,但显然更具人情味的商业越来越吸引更多优质品牌。就让我们看看国外是怎样将地下空间视作宝藏的:

在繁华的大都市纽约,地面交通拥堵不堪,各类商业模式熙熙攘攘,在这激烈的“血雨腥风”中,一家名叫“Turnstyle”的地下零售商异军突起。该品牌瞄准纽约第八达到57街和58街之间、地面街道以下,地下铁往上的地下中间空间,总共占据了200英尺长的空间,连接了繁华的哥伦布广场和周边几处人行道出入口和写字楼大厅,使一处繁忙的地下人行道变身为生机勃勃的公共购物、休闲、餐饮空间。

  

  

Turnstyle的这处零售空间由Architecture Outfit着手打造,希望能够在地下营造出与地面城市街道规划类似的零售空间。设计师们摆脱大纽约交通运输管理局(MTA)的条条框框,尽情展现,呈现纽约地下最原始的构造,包括支柱、拱顶、白色墙面、白炽灯等基本设施,另外也增加了一些新设施和经典的地下布景元素。纽约商业的繁华,不止在表面,这才是真正名副其实“渗透到城市骨子里的商业”。

  

  

零售空间围墙是根据地铁里常见的瓷砖造型为原型,由激光切割模块组合而成,并不刻意隐藏管线等基础设施。地面铺设了人字纹图案,形成耐久性极好的人行道,整体造型容易让人想起中央车站的标志性古斯塔维诺瓷砖。入口天花板处的定制灯光由灯管与LED灯带组合而成,与车站现有导管巧妙融合,进一步模糊了建筑体和人造设施之间的界限。

  

  

这里共有34间商铺,平均租金每平方英尺300美元,预计每天这里的客流量为将近9万人。店铺均沿地下广场周边分布,丰富了地下空间的零售多样性,不同店铺的门头和招牌丰富了千篇一律的地下空间,除了为来往行人提供购物、休息、餐饮的区域外,还有互动性的电子屏等高科技设备进一步增加空间的生动性。

同样也是在纽约,这个名为“The New Stand”项目是在联合广场地铁站附近,联合广场站作为纽约地铁的一个大站,日人流量约为97,747,对于很多人来说,The New Stand不止是一间便利店

  

便利店设计采用明快的颜色,店铺内采用模块化的墙面和货架。店内商品从最实用的果汁、零食、日用品到创意小物一应俱全,价格也不是很贵。

  

店铺的两个创始人Lex Kendall(下图左)和George Alan开这间店铺的愿意在于打造纽约市的高质量地下零售商业,以一个多层次多元化的便利店提升来往客流在地下空间里的“日常”。

  

其实,我们如今所说的“地下商业空间”主要是指地铁站周边的配套空间。纽约市早在20世纪30年代就已经开始开发地下零售,洛克菲勒中心开创性地在地下打造了20万平方英尺的地下零售区域。之后,地下铁附近的空间也被充分开发作为商用。有了零售的地铁站周边,不再是通勤路径,而是逐渐演变为消费目的地。

据大纽约交通运输管理局统计数据,2015年,全球最繁忙的地下铁为东京市的地下铁系统,年度客流量高达34.11亿人,北京地铁客流量排名世界第二,为34.10亿人,上海以年度客流量30.68亿人排名世界第三;而纽约地铁2015年度客流量17.63亿人,排名世界第七,工作日内日均客流量为570万……排在纽约前面的,是广州,年度客流量24亿人,仅次于纽约的是香港,年度客流量17.07亿人。

单看2015年里的数据,在全球最繁忙的十个城市地下铁中,中国城市占了四个,北上广悉数上榜,四个城市的年度总客流量占全部十个城市年度总客流量的44%!

另据官方数据,北京地铁公司所辖15条运营线路在2016年8月的工作日里日客运量均在900-1000万之间;写到这里,在帝都打拼的小睿先要哭一下。好了,擦掉眼泪继续聊今天的主题:在北上广深这些大城市里,有多少人每天都要在地下空间待上数个小时?

面对日渐拥挤的地下交通设施,我们除了商讨怎样让大家的出行更加方便安全,是否也应注意地下空间的商业潜能。对于零售商业,地铁本身又是一个自带巨大流量的重量级IP,我们应该怎样做,才算充分利用了这些客流量,不浪费城市地下空间,发掘这部分空间的潜力?

▽ 相比传统的地面垂直商业空间,地下空间的优势与益处如下:

从城市规划相关部门的角度来说,“地下空间招商”相当于利用投资人或店家的资金做活地下公共空间,对地下空间进行管理运营,减少政府管理压力。

从商家的角度讲,消费者可以实现店铺与公共交通之间的“无缝连接”,消费不受天气等影响,可谓一举多得;

地下租金略低于地上,以曼哈顿为例,地上和地下店铺的租金相差将近10倍;

地下空间不受常规市政规范影响,发挥创意的自由度更大;

紧挨公共交通设施也能够保证日均客流量。

▽ 而地下空间的开发难点也主要集中在以下几条:

地下商业存在明显地域性差异,需要结合城市特征合理规划地下商业产品;

地下商业选址较为严格,区域中心产品谨慎设置地下2层商业;

地下商业建造成本比地上建筑高,开发规模有限,影响力受到限制;

地下商业产品定位同质化严重,缺少产品特色和合理业态规划,形成低端商业形象,无法提供连锁品牌运营环境;

地下空间使人封闭感、通风不良、方向感缺失等问题,需要处理好地下空间规划,使得地下商业首层化或者地上化,让消费者更加舒适;

地下商业可能会遇到大平面布局处理的难题。

▽ 为解决以上问题,扬长避短,小睿总结了地下空间进行商业开发的原则:

总得来说,地下商业空间目前集中在地铁站周边,地铁连带式消费注重服务效率及价格,因此,地下商业经营可以集中于即买及走的商品或餐饮,在餐饮方面可以偏向随性的“边走边吃”模式;服装方面倾向于个性化、小众化、单价低的单品,还可以搭配养生产品。

地下商业空间布局设计规划是为了实现地下空间的“首层化、地上化”,延续城市互动空间。涵盖立体化空间规划、主出入口规划、景观及环境规划、导视系统规划、与城市功能融合性及大空间动线处理六个方面:

1. 立体化空间规划,包括地下空间首层化处理、地下空间中庭与挑空开敞、垂直动线引导性。

① 地下空间首层化处理是标杆型购物中心产品地下商业运用最多的,首层化是指地下空间逐渐成为承载商业人流互动和情感交流的核心场所;

② 地下空间中庭与挑空开敞是指地下空间中庭挑空设置应该相对灵活,可以采用一层至地下二层挑空、局部挑空,增强项目立体空间一体化;也可采用多种中庭挑空形式融合,地下空间中庭挑空常见三种形式:

-B2至B1中庭挑空:需要在主入口位置设置昭示性较强的地下商业出入口,引导人流,可从地面引入自然光,提升空间舒适性;

-B2至F1中庭挑空:则通过一层人流的动线引导,导入地下商业空间,该方式运用的较为普遍;

-B2直接挑空至顶层:适合于体量巨大,且单层平面较大的商业旗舰或者高端类产品,体现出规模及档次的视觉冲击力。

③ 垂直动线引导性

2. 主出入口规划重点在于建筑入口空间处理,发挥其过渡、引导、疏散、诱导等作用。

入口空间在满足基本功能的基础上进行人性化设计,在入口空间处尽可能做到天然采光,配合色彩、照明、景观、家具等进行优化;

室内景观延续外部空间环境,创造类似于地面人们所熟悉的空间;

设计使空间更有生气的绿化、水池等,减弱人们从外部空间到内部空间的心理落差;

由建筑空间延伸到城市环境,与人性化维度的城市规划相协调。

3. 景观及环境规划创造良好的购物环境, 能够增强客户的消费的体验感, 有助于提升地下商业价值。

应该保证地下商业在采光、通风、舒适度等方面满足消费者的要求;

在采光方面, 要保证地下商业的光源充足,光线柔和;

在通风方面, 保证空气新鲜, 空气湿度和温度适宜, 同时还能够避免地上的车辆带来的噪音和灰尘;

在舒适度方面, 要尽量打造一些供消费者休息的场所, 让人们乐意逗留, 为地下商业带来更大的收益。

4. 导视系统规划应该遵循位置适当、连续统一的原则,为人们指明方向。

入口空间内的标示系统是指引人们在地下商业空间内辨认方向的主要依据,更是人们逆向走出地下空间到达地上目的地的导向系统;

清楚的标识系统方便人们识别和寻找目标,从而快速分散人流,减少入口空间的拥挤。

5. 与城市功能融合性要求地下商业产品结合区域城市功能特征进行相关业态规划,实现城市功能延续。

地下商业处于交通枢纽位置,消费客群体现出高流动性特征,应该体现出便利化需求的满足;

在文化地标位置则需要设置突出城市文化精髓的建筑小品或者消费者沟通的文化特色;

在市政广场、市民公园的位置,应该满足市民在休闲、社交、娱乐上的核心诉求。

6. 大空间动线处理方式核心是主题功能分区。

在清晰地主题功能分区的布局基础上,采用“环形”“十字形”“一字型”等多种动线形式灵活组合,表现出多主题中庭结构特征,其主题选择则与地下商业产品差异化定位相关。

其他细节原则还包括节约土地资源的生态原则;文物、古建筑等地下结构的保护;结合地铁站进行有序的交通组织、商业的集约系统化规划;绿色环保。当然,地下商业也有她的天然局限性,如何吸引地面上更多的潜在客流就是首要问题。因此,要力求城市要素的相互渗透和有机结合,特别要注意地下与地上空间,以及自然生态、交通和商业等要素的系统整合。

  

在很多有地下铁的城市里,大多数日常通勤和出行都是在地下完成的。越来越多的城市居民依赖地下交通,在地下待的时间也越来越长。因此,对地下空间商业潜力的开发就显得尤为重要。

现在,许多城市都有了发达的地下轨道交通系统,从实际运营效果而言,目前仍停留在价值忽略阶段,面对上亿人流所产生的巨大商机,许多城市已意识到在新规划的轨道设施中有必要挖掘地下商业空间的价值,一方面加大商业用地与轨道交通设施之间的融合,另一方面通过合理的商业服务规划,为人们创造多样化的消费需求,使商业价值得到最大化的释放。

(来源:RET睿意德)

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