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长春商业地产20年:未来或将走向“寡头时代”

导读:本文将长春商业地产20年划分为大航海时代、梁山时代、明星时代和寡头时代,以各时代的标杆项目为例,将整个长春从过去到未来的商业地产格局、逻辑、趋势通说一遍,不可不读!

据说,新来的书记在一个很公开的场合这么谈及对长春的第一印象:“城市不像城市,农村不像农村”。

这个伪满时的亚洲大都市,新中国的工业摇篮,尤其经过近十几年辛勤的房地产开发,在别的主力城市因为不可遏制的房事冲动数钱数的手酸眼花之际,堂堂大长春,如何为今天的书记呈现了这样的景象?

老高本着领会领导、启迪客户、激发同行的专业态度,从成王败寇的功利主义出发,发功尽利地分几篇从商业、豪宅、流量盘、外来户与坐地户等几个不同层面,为大家做一个简单梳理,试图一探这个独特市场的独特逻辑,以为朋友圈中的探讨。

商业是所有地产大类中最为复杂的一路市场。但商业地产的开发与发展永远离不开其最基本的维度:地段、商圈与城市关系。从此维度出发,以各阶段、各类型的标杆项目为坐标,近二十年的长春商业地产发展,呈现出如下归纳“4个时代”的简单脉络:

长春商业1.0时代

大航海时代:城市红利期的地理大发现

时间划分:1998-2008前后,及至今日

断代特征:当此时代,所有船队出发时没有海图,海天混沌、不辨东西。最后的结果是,有人发现、占领了美洲新大陆,有人半路触礁,有人占领了钓鱼岛成为原住民并渔猎至今。当然,还有人坚信仍有新大陆没被发现,有人认定美洲大陆不是你某个人的美洲,也有人认为美洲就是我的美洲。

代表项目:欧亚大卖场、卓展、欧亚商都、中东大市场、高力汽配城、万达广场

欧亚大卖场:在一年分两季、一半在过冬的长春,这个号称全球最大单体MALL的60万方巨无霸,惊人成功不可置疑。(后期续建体量70万方。)

卓展:贴下血本,成功搞定LV、GUCCI两个品牌后,顺利开业。得到使命召唤的全省各路成功人士开着他们的豪车,从此齐聚一堂、再无分离。

之后,卓展走出长春,逆袭哈尔滨、沈阳,及至北京成功落地。卓展的成功非但空前,也很可能是绝后了。

欧亚商都:红旗街商圈门户,曾数年在全国单体百货商业的销售额排名中位居榜首。基本一网打尽了除卓展奢侈品牌外的其他所有主要中高端品牌。近年不断蚕食卓展的饭碗。

中东大市场:欧亚大卖场的低配版,市场模式。在城市另一端头,凭全品类的低价商品圈定中低收入人群及进城顾客。

高力汽配城:长春汽车城的“市场化符号”,投资客的热宠。兵营式排布的盒状独立商铺,1年多主销期曾大卖20亿,一代传奇。

万达广场:首店为重庆路商圈门户。红旗街第二店的商铺被高价抢购一空,但开业后在经营上被同属红旗街商圈的欧亚商都完爆,经营流水完全不是一个数量级,神话破灭。火车站北广场正对面开出3号店,内街商铺光环尽褪,价格高开低走,商场更像一个超级电影院

可是,但是,可但是,尽管如此,长春政府依然又把红旗街、汽车厂两个核心地块许配万达。万达依然不断地在长春实现小目标,尽情吸吮有限的城市红利。

长春商业2.0时代

梁山时代:消费红利期的资源大聚义

时间划分:2006-2013前后,及至今日

断代特征:当此时代,宏观景气与城市红利期的房价翻番返哺市场交叠,消费需求与消费能量喷薄而出。创造环境、聚合服务、定义标准,是为此阶段的不二法门。

代表项目:欧亚商超、天地十二坊、中东新天地、伟峰广场、红星美凯龙、怡众名城·商服区

欧亚商超:商圈级别、区域级别、社区级别的不同规格的欧亚商超店如下饺子一般矗立长春。借助那些认为项目商业配套都是别人家的事情只图痛快省事的本地开发商的合谋般的紧密配合,欧亚高效而低成本的建立起密如蛛网的城市消费通路铜墙铁壁。

天地十二坊:位于临河街的成行成片的独立主题餐饮商铺组合沃尔玛与国商百货人流旗舰店,教科书一般的消费红利期的商业地产典范,没有之一。

中东新天地:大卖场升级进化中的老板觉悟之作。在17万米的MALL中贯通吃喝玩乐购、明确功能分区、创建空中威尼斯水系、创新儿童游乐城。不少一二线城市的商业开发商曾将其作为标杆前往学习考察。

伟峰广场:守于人民大街末端、地段并非上佳。但在筒子楼办公时代,并非很多的相对高品质使其鹤立鸡群,成为品质与投资回报标杆。脑门贴上品质与回报这个商业地产的成功标签,又于净月与主城间的市场空档区,成为有回报保障的品质住宅与品质办公的当然代言。红利放大、幸福在继续。

红星美凯龙:正当消费时代其时,带着挑翻中东瑞家、吉盛伟邦的使命感与自身优越感驾临长春。踩准节拍、走对方向,却输掉了棋局。看准了卓展二楼、三楼大卖其钱的二、三线品牌,却忘了卓展一楼挂的是LV和GUCCI的招牌。手忙脚乱的调整经营和推广策略之际,恒大的血腥鳄口贴身而来,还没回神,恒大项目已经清盘交房。剩下可怜的红星在自己圈定的后期预留地守着大把莫名其妙的商住产品,在自己一手打造的地盘上望穿秋水、为自己站岗。

高新怡众名城·商服区:这个目前已经成为整个高新(南)区的区域性商服配套、人气火爆异常的地方没有独立商业案名。当初仅仅是一个80万方住宅大盘的商业配套区,仅仅梦想搞几条风情商街而已。而且,这个经营结果已经超越梦想的、城区级别的、经营火爆的商服核心区在长春并非个案,亚泰在二道区几个项目的大片项目底商、中海在南部新城的几个项目大片项目底商都取得了类似的经营火爆成功。

非但如此,这些简单的住宅底商的成功示范,误会了整个市场。使得其他项目不论地处何时何地,言商业,即底商。

长春商业3.0时代

明星时代:都市红利期的屌丝大反水

时间划分:2013及至今后

断代特征:当此时代,都市化进程、中国奇迹、别人家的都市故事不可逆转的接踵而至。借助文化、觉悟和互联网,顾客开始对市场进行反向教育。还想和顾客装逼、拉关系?屌丝们都在忙于出席少数明星的主题派对或打理自己的网店,并在朋友圈中撇清和其他屌丝的关系。

代表项目:净月EBD、巴蜀映巷、万寿寺、关东文化园、伊通河、净月潭改造及城市高架与轨道系统

净月EBD:明星时代的长春首席都市明星案例不是出自某伟大开发商的某划时代项目。这个时代的标杆案例,出自净月管委会和长春市政府,方案出品方是一个你可能不太熟的来自大日本帝国的叫做“磯崎新工作室”的规划设计机构。

净月EBD(Ecological BusinessDistrict),生态商务中心城市。简单解释,方案策划意图就是在净月与主城间的联结区打造一个融生态、商业、办公、文化、居住多元一体的城市新区。

除了EBD方案本身的亮点,更大的看点是:这样一个过江龙、坐地虎荟萃一堂的经过十几年市场洗礼的大长春,全体开发商加起来,在做项目规划、项目策划的专业能力上居然PK不过一直传说中低效、低能的东北地方政府。这个问题的答案大概可以提供给新书记,作为“城市不像城市、农村不像农村”的参考。

既然专业的规划、设计公司可以做出卓越的方案,那是地球上只剩下“磯崎新工作室”一家好公司了吗?

诺瑞德·巴蜀映巷:明星时代,长春商业地产圈言必称诺瑞德。其老板,这位吉林省川渝商会会长,搞起商业地产,毫不含糊。打包空运成都宽窄巷子美食街,连商业门头做法到档口经营老板、主厨一锅端,从当地引进。特色美食街建成又按长春习惯顺手给加了一个玻璃顶盖,使整个商街变成室内主题商业。加之整个通道的流水点缀,这不是明星,还有谁呢。

万寿寺商业综合区:紧邻万寿寺的是30万米商业用地,还没开发呢。

关东文化园:项目在绿园区西边的一片庄稼地里,核心功能区是几个戏水区串联的大型室内水上乐园。室外部分有采摘、有关东特色餐饮还有游戏娱乐。

伊通河、净月潭改造及城市高架与轨道系统:要说长春政府在都市化发展的大格局上没有大手笔,老高是不能认同滴。净月潭环湖20公里的封闭人行木栈道已铺通,从此环湖人、车两条道,这个手笔在国内并不多见;灵感现在延伸到伊通河,要在伊通河环线建封闭栈道加4个大型岛式功能区,现已全线开工;城市快速路、高架路系统在几任领导接力后已全线通车,真正的地铁一号线已经进入最后冲刺;城市干道两侧的老建筑、住宅外立面整改全线施工中。

一个通往未来都市化新长春的商业之都大骨架已基本具备。假以适当条件刺激,长春的商业化、都市化进程,将随时可以变轨提速,驶向那些其他大都市曾经甜蜜起跑的始发站。

只是,长春还有点心肌梗塞。从火车站南的黑水路几个老批发市场绵延至光复路市场,服装、日杂、农贸、礼品、文教用品批发等等,夹杂着大量物流公司堵在长春主城南北的中心区,天天堵车,三教九流混杂,建筑破旧。这个城市心脏地区如此不堪,称其城中村恰如其分。只是,这心脏病要想治也真不是闹着玩的,你说呢。

长春商业4.0时代

寡头时代:资本红利期的跑道大整合

时间划分:2017及至遥远未来

断代特征:对绝大部分开发商而言,跑马圈地的商业大航海时代早已结束。顾客在觉醒、屌丝在反水、政府在进步,都市化的明星商业时代不可逆转地降临在我们身边,方兴未艾。

所谓水上威尼斯早为昨日传说,海洋主题也和这个城市的商业及文化传统风马牛不相及,堆几个滑梯、淘气堡就要打造儿童大世界?!把在城市高速口、坐落于生态大街尽头的那些大块头综合体,还迷幻在梁山梦中。个别连城市主干道都不相邻的项目,居然在自己的图纸上规划着超百米的地标综合体高塔。

时至今日,还有很多进军商业地产的开发商其思维、其打法、其规划,仍然活在梁山时代甚至大航海时代,自我陶醉而浑然不觉。

时代必将造就明星,明星也将领跑时代。都市明星依然稀缺,还有机会。

那么,【明星时代】之后呢?

长春商业地产的明星时代才刚刚兴起。假以时日,必将群星璀璨。

后明星时代,老高认为,长春的商业地产将进入【寡头时代】。

寡头生于何处,老高还认为,长春未来商业地产大潮的爆心,必将在超级资本与政府觉醒的裹挟下,回归城市的商业原点:CBD定局,火车站老市场区、重庆路、桂林路的商圈再造。以及,传统地产之外,旅游与养老地产、产业地产的肇始。

寡头是神马意思?寡头的意思有三个:一般人干不了;寡头玩的时候,不会有别人可以在旁边捣乱或者陪他玩;寡头玩的是ALL IN,即全部吃光。

【寡头时代】代表项目:

虽然寡头时代还没开始,但老高坚信,围绕着前二十年地产开发中在长春主城商业核心商圈留下的开发和规划黑洞,伴随资本驱动与政府觉醒,必将在城市核心商圈重新建立超级跑道,其将全面对接通往未来都市所需的一切你能想象的商业资源与商业配套,彻底重塑城市风貌与商业格局。

老高也坚信,长春重新成为一个伟大的都市,是历史必然。商业地产的寡头时代,必将到来。最可殷鉴的城市案例,当今地王频出、火爆异常的合肥,离长春的发展节拍,不会超过10年。

下面通过这几个仍属于未来的项目,大概窥望一下寡头们的风采:

火车站\重庆路\桂林路的商圈再造、CBD金核四塔、国信南山

CBD金核四塔:长春没有CBD? 长春以后也玩不了CBD?别急,CBD长春一定会有的。别的省会都有,这个,长春是不会例外的。地铁是干什么的,地铁的主要作用就是每天拉着你去CBD打卡上班的。

金核四塔,率先开工的是绿地塔。只是绿地在长春一直没踩对点,大家对其有点信心不足。西边玩的时候,被高力和万盛抢了头条;在南边玩高层大户型,结果目标客户都去买了别人家的洋房;玩学区大盘,又因为现金流吃紧学本地大户坑供应商,结果搞不定关系跟所有人打官司。

尽管绿地这个四塔代言人难言完美,老高还是乐观地劝大家把眼光放长远,人家世界500强也不是白给的。终究,一定会给你看看500强颜色的。

火车站\重庆路\[桂林路的商圈再造:这三个地方,没有个至少百亿家底的大神是比划不了的。梧桐树在这,大户千金,终归会有好人家的。等大神们分完1、2线的地空闲下来,也就没什么其他好比划的了。别着急、再等等。

这三个地方的开发,在我们地产行业,其实有个专有名词:叫做城市更新,或城市再造。有兴趣的同学可以研究研究纽约、伦敦的老城改造。没有护照的,可以研究一下深圳前两年的全市销冠项目,案名叫做城市广场,开发商是佳兆业。后来佳兆业的老板出事了,搞得连带深圳城市更新的大战略受了影响,结果被逼疯的开发商们把前海的地给炒的贼拉高。

反正,有心的同学可以多准备一下,省得新书记找你聊天时你跑偏净和领导聊新农村建设。

国信南山:这寡头时代的事,聊起来都挺费劲。尤其这本乡本土的,来个寡头。南山项目离净月潭南16公里,住宅区的综合规划300万方,加上农业及关联开发总体量是1500万方。当寡头,首先得胃口好。

大一期以温泉酒店为核心,主力产品是对生活配套要求低的别墅和洋房;大二期以欧亚的3万多米分布式商业及自己的3万多主题商业为核心,主打替代性刚需;后面大三期,仍是大商业主题加普宅。

这是要干嘛?用一两个大商业炸平长春城的节奏吗?16公里呀,才到净月潭,干到人民广场、汽车厂那都30公里开外了,万一您那大炮火力不够,炮弹中间掉到老虎园,把虎兄虎弟们都放出来,那可咋整。即便现在温泉酒店开局不错,洋房价格拉到1万,撇的全是油。但总归不能全吃油嘛,毕竟1500万方不能全是油哇,这和新书记也不好对话不是。

国信南山,路长,不急。

(来源:商业地产与电商mp 作者:高峻)

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