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太古地产发布财报:内地零售和商业地产的写照

太古集团在市场上声音不多,但这家历史古老的英资洋行看重长远的价值投资,跨越了地产、航空、饮料、海洋服务、贸易实业等,其中地产业务收益占比最高,而且侧重于物业的长远投资和持有。其地产业务板块已独立,于 2012 年分拆上市。

太古地产近期发布 2015 年财报,全年收入 164.47 亿港元,同比上涨 6.9%。 利润 162.07 亿港元,同比大涨 47.4%,涨幅主要来自投资物业的估值增值。

太古地产收入主体来自于物业投资,或者说租金收益,其次才是物业销售以及酒店。从利润来看,主要利润来自于物业投资以及投资物业价值重估,物业买卖在其中占比更小,酒店还在亏损。

太古地产以香港、中国内地、美国三个市场为主。香港是最大的市场,项目的细节信息如下。

香港市场,写字楼保持坚挺;由于大陆游客持续性的锐减,零售受创。

香港写字楼租用率仍然坚挺,2015 年租金增加 5%,并且预期依然乐观。

“二零一五年,香港巿场对办公楼的需求有所改善。二零一六年,尽管中资机构对办公楼楼面的需求放缓,租用率高企及供应量有限将为中区租金带来上涨压力。尽管九龙东及其他地区供应量增加,预期太古坊及太古城中心的租金会因租用率高企而相当坚稳。”

香港的零售不佳,原因在于大陆游客的持续锐减。太古广场购物商场因此租金剧跌 20%,在前一年下跌 6%。然而太古零售物业组合依然保持微升,反映了续租租金在上涨。

“预期二零一六年香港零售楼面的需求将普遍走弱,但经营有道的租户对优质楼面的需求仍有增长。”

内地投资物业增长 6%,奢侈品的萧条影响高端零售。

在物业组合上,太古一直秉承甄选城市核心地段的顶级优质物业开发和持有,因而在中国大陆目前只布局于北京、上海、广州以及成都四个核心城市。这和其他一些港资开发商在中国大规模布局的策略完全不同。

北京时尚之地三里屯太古里,零售额增长只有 3%,而 2014 年则是 19%,租用率 94%,表现仅仅是维持住增长。主要受奢侈品市场持续萧条影响,太古因而对北京未来预期也很谨慎。

中端社区型购物中心頤堤港零售额继续大涨 30%,2014 年则是 66%。写字楼部分租用率降低至 92%,太古基于未来该商圈的供应压力而预期悲观。

“预期二零一六年北京的零售额将有轻微增长?虽然市场对奢侈品的需求放缓,但预期对时尚?生活品味及餐饮品牌的需求仍然坚稳?”

“预期二零一六年北京的办公楼租金将会因新楼面供应大增及需求下降而走弱。”

广州太古汇,写字楼满租,因而太古对第二年也充满信心。零售额增长 16%,然而或许太古汇正在计划业态调整,引入更多低坪效业态,因而对于未来预期表现保守。

“在广州,虽然新办公楼供应量大增,预料二零一六年租金仍将平稳。”

“预期二零一六年北京的零售销售额将有轻微增长?虽然市场对奢侈品的需求放缓,但预期对时尚?生活品味及餐饮品牌的需求仍然坚稳?”

2015 年 4 月正式开业的成都远洋太古里,坐落于成都最繁华的春熙路商圈,集合了一众品牌的高颜值旗舰店,目前租用率已经达到了 88%。尽管成都未来零售物业供应压力也很大,一街之隔就有同样高端优质的商业项目 IFS,不过太古很看好成都这个项目,预期未来会保持稳定增长。

“预期二零一六年成都的零售销售额将稳步增长,优质品牌零售商及餐饮食肆对零售楼面的需求保持稳定,但奢侈品牌的零售商在选择店铺时变得更为审慎。”

另外位于上海,太古在优质商圈拥有一项正在开发中的大型地标型综合体项目,兴业太古汇,总楼面面积约 350 万平方英尺,包含购物中心、写字楼、酒店和服务式公寓等物业类型。预期将在 2016 年分阶段启用。基于浦西优质供应写字楼有限的预期,同时来自本地公司的需求,使得太古对写字楼部分的租赁很有信心。零售部分,再次源于奢侈品市场的不景气,同时或许也有考虑避开相距不远的浦西奢侈品购物中心恒隆广场,太古有望引入更多首次进入中国的新品牌。

“未来几年,浦西商业区的新办公楼楼面供应有限。当地金融机构和专业公司对办公楼的需求强劲。中国内地经济增长放缓令外国企业对扩充持审慎态度。”

“市场对奢侈品的需求疲弱,然而希望进入上海市场的新品牌零售商对优质楼面仍有需求。”

太古在中国内地的项目的显著特征在于和内地开发商以合资方式持有,除了早期的项目广州太古汇,收购而来的北京三里屯太古里,之后的项目分别和远洋、兴业合作,最近的合作对象会是上海陆家嘴集团。

年报对此也有披露,根据二者去年 7 月的协议,将合作在上海浦东的前滩开发一项总楼面面积约为 133 万平方英尺(约 12 万平方米)的零售项目,太古地产将拥有该项目一半的权益。

中国内地的奢侈品整体萧条的境地给高端零售不可避免带来影响,不过优质的零售项目依然可以保持相对稳定的市场竞争力,当然受此影响,也必然会做出适应市场需求趋向的业态调整。引入新的优质品牌商,提高时尚?生活品味及餐饮等业态比例是太古的主要应对策略。

同时,得益于太古在中国内地扎实稳健的布局策略,即坚持深耕于一线城市的核心优质地段,也使得太古避免了二线城市商业物业供给压力日趋加大的风险。

酒店利润在 2015 年亏损了 334 百万港币,亏损在扩大。

香港奕居、北京瑜舍及成都博舍均属于 The House Collective 精品酒店。其中成都博舍 2015 年中最新开业,香港奕居收入表现稳定,而北京瑜舍则有所下降。而作为商务型的东隅系列,香港东隅收入略微下降,北京东隅则上升。

太古地产于 2015 年底出售其位于英国的四间酒店,太古在这项交易亏损了 229 百万港币,是亏损的主要来源。

太古认为,香港东隅下降还是由于访港游客人数减少,内地酒店则受经济放缓和竞争加剧的影响。加上出售英国酒店物业的巨额亏损,以及中国内地成都和美国迈阿密的酒店开业前期费用,让酒店经营受到负面影响。

综合来看,太古对酒店经营表现不佳,而它自己也表示未来还面临挑战。

“预期二零一六年集团在香港及中国内地的酒店经营情况仍具挑战。”

(来源:太古集团官网)

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