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重磅:全国近4000家已开业购物中心统计

联商网消息:自上个世纪80年代起,中国购物中心行业从香港兴起,其后进入大陆扩张,并逐步在各大城市落地生根。截至目前,根据仲量联行最新报告数据,2015年中国商业地产投资创下新纪录,共完成交易资产总值约1500亿元人民币。估计截至2015年末中国商业地产总规模位居全球第二,达8060亿美元,仅次于美国。

虽然,相比前几年的高歌猛进、加速扩张,中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下,从2015年开始频频出现延期开业、倒闭等令人揪心的现象,不少商业地产集团也开始谨慎扩张或者缩减投资计划,但这并不妨碍中国购物中心业的发展,全国商业地产存量市场依然庞大。

据搜铺网商业地产研究院在2016第九届中国商业地产发展高峰论坛上最新发布的《全国已开业购物中心数据盘点(不含港澳台)》显示,据不完全统计,截止至2016年第一季度,全国一二三线城市已有3547个建筑面积在2万平方米以上的购物中心项目开业,总计建筑面积达35284.5万平方米,总计经营面积达23040.3万平方米。

一、全国已开业购物中心统计(不含港澳台)

 

1、已开业购物中心总经营面积超2亿㎡

据搜铺网商业地产研究院不完全统计,截止到2016年一季度,全国一二三线城市已开业购物中心3547家(不含港澳台),总建筑面积达3亿多平方米,总经营面积达2亿多平方米。其中,仅在2015年一年,全国就有408个大中型购物中心开业(不包含3万平方米以下的小型购物中心和专业市场,否则开业项目总数将远远超过500家),较2014年进一步增加。

2、已开业购物中心分布特点

 

 

从开发总量来看,北上广深四大一线城市,截止到2016年一季度,已开业购物中心数量达到575家,总计建筑面积达5469.74万平方米,总计经营面积达3401.76万平方米,平均单个购物中心的体量达9.51万平方米;成都、武汉、重庆、苏州等32个二线城市拥有已开业购物中心1505家,总计建筑面积达16070.8万平方米,总计经营面积达10258万平方米,平均单个购物中心的体量达10.6万平方米;南通、常州、泉州等62个三线城市已开业购物中心1469家,总计建筑面积达13744万平方米,总计经营面积达9380.6万平方米,平均单个购物中心的体量达9.35万平方米。

从区域分布来看,华东地区依旧是当之无愧的王者。究其原因,一方面,上海、苏州、南京等一二线城市区域内经济发达,对商业项目、各大资本具有吸引力。另一方面,随着一二线城市市场竞争趋于饱和,位于华东区域的诸多三四线城市虽然经济条件略逊于一二线城市,但却拥有广阔的市场空间,庞大的消费潜力,以及相对宽松的竞争格局,所以也吸引了越来越多的地产开发商关注。

从各大城市表现来看,在四大一线城市中,上海以207个已开业购物中心、总计建筑面积1933万平方米、总计经营面积1384万平方米位列第一,北京(136个已开业购物中心,总建筑面积1236万平方米,总经营面积584万平方米)、广州(127个已开业购物中心,总建筑面积1059万平方米,总经营面积592万平方米)、深圳(105个已开业购物中心,总建筑面积1241万平方米,总经营面积842万平方米)则紧随其后,位居二三四位。

在32个二线城市中,虽然成都在购物中心开业数量方面不及重庆、西安、苏州、武汉等城市,但其已开业购物中心总建筑面积却已远远超过其他城市,各大零售品牌对该市场的判断也呈现出分化态势。一方面,部分大型零售品牌对成都消费市场增长及新兴社区消费潜力持较为乐观的态度,并积极进驻成都市场以寻求市场份额的进一步增长,诸如沃尔玛旗下山姆会员店就进驻开出成都首批门店。另一方面,受市场竞争加剧以及租金、人力成本上涨等因素影响,部分国际品牌仍在优化现有店铺,如百佳超市关闭了包括成都百佳超市、特色汇及Great在内的三家店铺,快时尚品牌GAP关闭了其位于春熙路的门店。

在62个三线城市中,泉州、徐州、惠州、常州、南通则分别以63、61、60、59、54个已开业购物中心位列前五。

二、商业地产持有量榜单

1、各大集团2013-2015年开业购物中心盘点

另据搜铺网商业地产研究院统计,在2013-2015年三年间,全国新增开业项目超过10个的集团只有10家,除了万达、华润、宝龙三大常年上榜的巨头之外,银泰、苏宁绿地、兴隆、BHG、步步高、万科也成功上榜;新增5至9个开业项目的集团只有15家,如屈居11位的凯德、永旺,而超过2个项目的集团也仅有96家。

但事实上,截至2015年底,大陆地区仅有200来家集团拥有2家以上的已开业购物中心。而这些集团麾下,各类购物中心总计数量也仅有约千余家,在全国已开业项目中占比20%。这相较于全国百货和超市业态(各拥有200来家连锁集团)高达80%的市场集中度而言,可谓是市场集中度非常之低。

 

2、三分天下 全国购物中心陷拉锯战

 

从开发企业背景来看,2013-2015年全国新开业购物中心整体呈现出商业零售商、购物中心开发商、住宅开发商三分天下的趋势。其中,专业购物中心开发商主要还是央企(如华润置地、大悦城地产)和外资企业(如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里)以及民营巨头(如万达、印力等)的天下,而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发,使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。

与此同时,随着商业零售商加速转型,由其在近三年开发的购物中心数量也已超越专业购物中心开发商和住宅开发商。其中,拥有品牌资源优势的百货集团已占据了商业零售商开发购物中心的大半壁江山(诸如韩国的乐天新世界,日本的高岛屋永旺华堂,美国西尔斯等百货企业均开发有众多大型购物中心),甚至是在我国近三年来开业购物中心最多的20大集团中,百货集团也足足占了一半名额。

而超市集团如永旺、欧尚、步步高、正大、华润万家,电器数码龙头企业如苏宁、华强、赛博、国美,家居建材集团如红星、宜家、月星、喜盈门,书店企业如凤凰、诚品,乃至原来拥有专业市场背景的五洲、中东、上亿(原亿丰)等集团也均在大量投建购物中心。

另就各大集团旗下新增购物中心项目来看,虽然四大一线城市持续增长,但由于其增速远不及三四线城市新开业项目的快速增加,这导致一线城市项目占比正在逐渐下降。而奢侈品销售持续不景气、奢侈品牌开始实行谨慎开店策略,也间接导致了——新开业项目中,高端项目较往年有所缩减,中高端轻奢定位及中端大众定位购物中心项目数量大幅增加。

就各大集团持有物业来看,国内购物中心持有面积的冠亚季军万达集团、凯德中国和华润集团旗下GFA商业建筑面积各自为2632万平方米(其中购物中心2183万平方米)、652万平方米和491万平方米,如按50%系数计算GLA商业出租面积,则万达已攀上全球购物中心界面积榜第二,华润集团大致相当于全球11位。且有鉴于万达2016年计划开业50个万达广场和2个万达城,如美国西蒙今年没有大规模并购,则万达或有望于2017年登上全球购物中心面积榜的榜首。

三、2015年购物中心销售业绩榜单

据搜铺网商业地产研究院统计,在2015年,全国商业项目中有近190家业绩超过15亿元;其中,全年销售业绩超过18亿元的购物中心项目约有78家。排名榜首的是南京德基广场1-2期,2015年总业绩70.2亿元;第二名深圳万象城1-2期,2015年总业绩62亿元;第三名广州正佳广场(含友谊百货),2015年总业绩60亿元......
  
  

备注:表中大部分数据来源于零售男人圈及iziRetail,部分数据则来源于搜铺网联商网各地网友,业绩数据非官方来源,故仅供参考。

就2015年TOP30购物中心所属企业来看,万达(2家)、华润(3家万象城)、百联(3家)、中粮(3家大悦城)、恒隆(2家)、新鸿基(2家)、太古等名企旗下均有多家购物中心入围。或可以预见在未来,商业地产行业的市场集中度将进一步提高。

就项目分布区域来看,北方百货业绩表现仍比购物中心强势,但在中国南方,则是购物中心业绩表现比百货强,甚至于2015年购物中心业绩前三强均被南方成员包揽,分别是:南京德基广场、深圳万象城、广州正佳广场。事实上,在2015年TOP30购物中心中除了7家位于北京的购物中心之外,全部是南方项目,南方成员占比高达77%,即便是将条件放宽到购物中心50强俱乐部,除了北京10家购物中心之外,仍然只有沈阳万象城、长春欧亚卖场、西安赛格、郑州国贸综合体(含主力店新玛特及家乐福)、沈阳龙之梦5家企业入围,南方购物中心仍然呈现出占比70%的绝对优势,其中,华东、华南的购物中心优势尤其显著。

就项目所在城市来看,一线城市的购物中心总业绩表现已逐渐力压百货(但平效仍然逊色于百货)。例如北京、上海、广州、深圳分别仅有4家、3家、0家、0家百货晋级全国百货30强,却分别有6家、9家、3家、2家购物中心进入全国购物中心30强。北上广深四大一线城市购物中心TOP30占比高居67%,而1.5线城市购物中心TOP30占比仅为23%(据统计,成都(2家)、重庆、武汉、杭州、南京、天津六大1.5线城市共有7家购物中心进入TOP30)。二三线城市中,仅有三亚海棠湾中免免税购物中心、宁波天一广场、南宁万象城三个项目入围,占比10%。

就企业运营年资来看,上海港汇广场、上海南京西路恒隆广场、上海正大广场、上海龙之梦购物中心长宁店、广州正佳广场、广州天河城、北京世纪金源购物中心、北京APM(原新东安广场)等第一、第二代购物中心大多度过了颇为艰难的培育期,但在历经多年缓慢而持续的往上拔高后,终有所成。从行业发展来看,这与当下各地正在涌现的一批一开业就令商圈客群觉得遥不可及的高冷范项目,或是一开业就布满山寨品牌甚至高空铺率的项目相较而言更具借鉴意义,希望上述两类极端项目能够学习前辈们的坚忍,持续不断地根据市场的成长而变化。

就项目建筑类型来看,街区型购物中心表现日趋出色,上海豫园商城和宁波天一广场成功晋级TOP30购物中心。而在30强之外的北京太古里、北京蓝色港湾、成都太古里、上海新天地、上海大宁国际商业广场、上海金桥国际商业广场、上海长泰广场、昆明顺城、武汉万达楚河汉街等街区型购物中心也已成为业内翘楚。只是由于受到全国各地不同气候影响,导致街区型购物中心注定无法成为我国绝大多数城市的商业主流。

就项目定位来看,无论百货还是购物中心,中高端项目占比均超过客单价高昂的高端定位商场,可见非低端的大众化仍是主流消费,盲目提档并不可取。

就项目单店规模而言,购物中心中除了上海恒隆广场外,其余项目均为10万平方米以上的大个子,且20万平方米以上的超巨型项目也达到了14家(大多位于新兴商圈)。

但单就行业平效而言,虽然近年来传统百货的市场份额逐年下滑、部分项目的业绩也在下降,但在2015年,百货业TOP30的平均平效仍是购物中心、奥特莱斯难以企及的。根据搜铺网商业地产研究院统计,在全国三大业态TOP30商业项目2015年业绩表现中,TOP30购物中心建面坪效约2万元/平方米/年,低于TOP30百货的平均建面坪效(约2.8万元/平方米/年),但高于TOP30奥特莱斯的平均建面坪效(约1.4万元/平方米/年)。

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