联商·资讯中心

陈智:购物中心面积越大越有利于定位差异化

  提及陈智,在商业地产界无人不晓,他是铜锣湾集团董事长,是将“shopping mall”商业理念及业态引入中国的第一人,他还是中国商业联合会会长、大中华购物中心联盟主席,在业界有着很高的号召力,当下很多商业项目的操刀者都出自他的“家门”,因为他的得意门生遍及全国。最近两三年,他又为自己的人生注入了一档新的内涵———“诗香中华”,担任香港诗词学会会长及大中华购物中心联盟诗社社长,在工作之余,他还带领着2000多人进行古诗词创作。这次对话,陈智带来多年来对商业地产开发的反思———商业项目面积很重要,不要走入商业地产项目面积越小越好做的误区;招商难不能依赖“品牌”,而是要从业态空间创新上想办法。

  1面积越大越有利于定位的差异化

  南方都市报:今天我们所在的KK MALL开业三年多以来,它与万象城之间的关系有没有变化?

  陈智:应该说这两家并不像外界所想象的是敌对关系。在这个商圈,容纳两个这样的商业项目,我认为是完全没有问题的。只是KK MALL因为体量不够大,所以在定位上很难与万象城明显拉开。万象城已有高品位的国际范,KK MALL要做出完全的差异化并不容易。最重要的是针对自己的特点做出特色。做一个商业项目,要讲综合性,正如KK MALL,它的楼上有京基100的100多层的写字楼,里面有各种机构和从业者,紧邻大剧院和荔枝公园,这是它的特点,也是优势,可以充分利用的。

  南都:你觉得在这几年中,KK MALL做了哪些调整是积极的?

  陈智:零售品牌比原来的好,在餐饮娱乐方面也有所加强,在自营餐饮方面运营得很好,什么时候去都人满为患,能喝早茶,也能喝下午茶。这也与楼上写字楼公司不断进驻有关,在这里聚集了很多国际公司,尤其是金融行业,他们的消费力很高。随着楼上出租率越来越高,这个场还会更好。

  南都:那你觉得像这一类楼上有写字楼,又处于中心地段的商业,它的特色还能怎么发挥?

  陈智:在面积限定的情况下,只能走创新的路线。不过,商业项目的面积真的很重要,在面积大的情况下,它的品牌数量、休闲娱乐数量和丰富度就会增大,这毫无疑问。空间对商业项目开发来说极为重要。其次是经营力,运营团队对品牌的掌控、对市场定位的准确性。但不管怎么折腾,面积没有达到的情况下,就算找神仙来帮忙,还是会有局限性。别走入“面积越小就会越好填满”的误区。

  南都:你的意思是,商业项目的面积是越大越好吗?

  陈智:总的来讲,规模大的情况下,它的优势会发挥得更多一些。京基百纳公司第一任总经理就是我派过来的,筹办过程我了解一些。最初设计京基100购物中心是6 .8万平方米,后来专家包括我在内向陈华董事长提建议后,面积逐步设法往上加,加到8万多、9万多平方米,现在再整合了大厦和瑞吉酒店的一些面积,以及最后和地铁连接加起来面积已超过10万平方米。如果真的是6.8万平方米的话,是很难做好的,有可能出现餐馆面积不够、娱乐空间不够、影院面积不够……总之,什么都会很紧促。但目前来看,如果它的体量再大一些,就更好做了。

  2商业丰富度对城市生活很关键

  南都:从罗湖国际商业中心这个大范围来看,以后这个区域还有水贝、黄贝岭等城市更新项目,供应多个大体量商业项目,会不会一下子又供应过剩了?

  陈智:我觉得罗湖区商业还没有达到大家对该片区的商业需求的期望值。水贝、黄贝岭,包括笋岗仓库一带没有成气候的商业项目,作为城市的发展来看,也是一件很无奈的事情。罗湖现在借万象城、KK MALL已打下基础来打造国际商业中心,是顺势而为。商业项目的开发还是一定要回到人的需求层面上去考量。城市生活中,人们非常繁忙,它所需要的商业,就是能够在一个地方,把所有消费的事情都搞定的商业综合体。

  南都:你是说与都市生活方式相适应?

  陈智:对,很多人周末两天,实际只能休息一天或半天,又要陪家人,又要添置家用,又要见朋友,还要购物……大体量商业就可以实现人们的多种消费目的,而小体量的商业只能回到基本面,而没有更多空间供你去定位、策划,丰富度不够,这样就很被动了。但丰富度对于当下城市生活来讲,是很关键也是很必要的。

  南都:那又回到招商难的老问题,你怎么看?

  陈智:这就需要用多种业态空间来刺激、挖掘。例如多注入一些新鲜的文化元素。

  3好商业要紧密结合当地居民生活

  南都:我注意到你提及的是业态空间,而不是“品牌”?

  陈智:是的。品牌往往是有限的,但我们可以多关注业态空间的差异化和创新。例如,我们学习国外的经验,很多时候都是在学习业态创新。十六七年前,我国的业态是单一、传统的,最主流的是百货大楼,接着再到超级市场的引进(全国第一个超市是深圳的蛇口百佳超市),之后才有了连锁概念的出现、百货时尚化的出现、MALL的出现……

  南都:现在国外有哪些新的业态可以学习?

  陈智:在我看来,国外商业最领先的还是体现在业态上。比如说,我们美式购物中心、平价仓储店、会员店,就是从国外学来的,国外有很多购物俱乐部、折扣店,还有大卖场,代表公司有沃尔玛等,还有专业店,代表公司有百思买等。

  南都:最近很流行与文化艺术相结合来做商业。

  陈智:其实有很多好的国外项目是难以复制的,他们与当地居民生活结合比较紧密,本土化明显。所以我们不要纠结商业的业态要如何学,万变不离其宗,都是要建立在满足民众需求基础上来展开。另外,这些年我们独创的东西少之又少。

  4国粹文化有机会融入商业项目

  南都:你平时也很爱诗词,对于中国文化,研究颇多,有没想过把传统文化融入商业空间里面来?

  陈智:我认为这种可能性是有的,但一定要有比较好的载体。最终在文化和商业的结合上能不能做出点事情来?我一直都在思考。铜锣湾广场也愿意当吃螃蟹者。

  南都:对于目前越来越成为主力的80后、90后的消费者,古诗词等传统文化是否受到他们的青睐?

  陈智:他们是非常活跃优秀的一代。在我们诗社,有许多80后优秀诗人。对于这一代人,如果我们有好的传播手段、教育方式,对其价值观做正确引导,加以好的包装、融合形式,我相信他们也是很乐意接受的。我希望在商业项目中营造这种环境,我认为将商业地产延伸到文化地产,这种可能性是很大的。

  问题接龙

  上一期嘉宾高力国际商铺服务董事林丹问陈智:

  Q:与一线城市相比,现在二、三线城市做商业项目,招商情况如何,难度大吗,可往哪些方向努力?

  A:二、三线城市商业项目招商是否困难,还是看项目定位、硬件设计是否合理,一个中小型商业项目千万不能输在规划硬伤上。招商内容及品牌上要接地气,不能盲目追求高大上。
  (来源:南方都市报 张锐宣)

全部评论(0)
正在读取评论...
参与讨论,请先 登录 | 注册