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北京前门商业街空置率达三成 商户大批出逃

  尽管改造后开街已5年,但这条位于北京核心区的前门商业街仍有些空空荡荡。7月29日,记者走访前门大街时发现,在前门大街的主街上,不少临街店铺大门紧锁,店内人去楼空。还有部分临街店铺改造至今仍没有商家入驻。据记者不完全统计,在前门大街两旁的110余家商铺中,30多家商铺处于空置状态,空置率高达近三成。

  改造后的前门大街出现品牌批量出逃已不是第一次。值得关注的是,作为前门大街业主之一的SOHO中国在网站挂出了前门项目铺位促销广告,租金已低至10元/平方米/天。对于SOHO中国来说,变身为持有物业的包租公,这一步转型走得如此艰难。这条客流骤减的大街,究竟发生了什么?

  再现商户大批出逃

  继去年李宁、王麻子和九龙斋等品牌集体撤离后,前门大街今年再次出现品牌撤离潮。

  前门大街位于天安门广场正南,已有600年历史,2008年奥运会前被改造成步行街,北起前门月亮湾,南至天桥路口,全长845米。

  7月29日,记者走访调查发现,森马、爱慕、劲霸男装ONLY、Jack&Jones、倍思家等多个品牌相继撤离前门大街,店铺空置率近三成。

  当日,《华夏时报》记者也在前门大街管理委员会主任葛俊凯处证实,近期的确有品牌因合同到期而搬迁。对于前门大街较高的空闲率,葛俊凯表示,有些商铺是预留的,目的是为8月中旬即将进行新的业态定位规划出台后,为调整新的商家做准备之用。

  不过,葛俊凯对记者表示,除了预留的商铺外,还有部分商铺一直处于空置状态,从改造至今,公司也一直对空置的商铺进行招商。

  “租金太高了,因为客流量比较少,该门店自从开张以来,每月都要倒贴。”一位不愿具名的前门某店面的相关负责人对记者直言。

  记者看到,部分店铺因店内顾客稀少,为了拉动客流量,不少商家打着打折、“10元特价”、“全场2元”的标语。

  事实上,这已不是前门大街第一波品牌撤离潮。记者了解到,在2010年前后,由于前门客流量没有想象中的大,而店面的租金却很高,很多商铺在1-2年的租约到期后纷纷撤离。

  记者了解到,东城区政府为了留住原有的老字号品牌,在全国范围内率先设立了老字号发展专项资金,每年投入千万元用于扶持前门老字号的发展。

  一位接近前门管委会的业内人士告诉记者,目前,东城区设立的老字号资金已经入驻前门大街的老字号企业,每年优惠的金额已超过6000万元。

  北京昭邑零售商管理咨询有限公司首席顾问刘晖告诉记者,其实,光靠发展基金是养不活一条街的。

  一条街的租金过山车

  作为SOHO中国旗下第一个自持物业,董事长潘石屹在前门项目上没有少下工夫,面对空荡荡的前门大街,SOHO中国也打起了低价出租的促销牌。

  记者在SOHO中国官网租售平台看到,B1-105、B1-106、B1-107等几家店铺的价格分别推出了优惠价10元/平方米/天。

  对于10元/平方米/天的价格,另一位业内人士对记者评价说,这个价格已经很低了,该价格基本上在二环内的临街店铺中,已经很难寻觅。

  在走访过程中,也有业内人士向记者透露,目前前门大街的几个出租房源中,一层房源的租金为20元/平方米/天,二层房源为15元/平方米/天,三层房源为10元/平方米/天,地下一层房源为8元/平方米/天。

  这与前门大街开街之初的价位已有了巨大差异。

  记者了解到,前门大街的主要业主有两家,一家是东城区政府,东城区政府对前门商铺的招商工作已经全面委托北京天街置业发展有限公司(下称天街置业)。一家是SOHO中国,目前,负责前门招商工作的只有天街置业和SOHO中国。

  相关资料显示,SOHO中国所拥有的商铺采用公开招标的形式进行招商,2009年,SOHO中国持有的前门大街B1-105、B1-106铺位分别以月租1800元/平方米、1530元/平米拍出。而有媒体报道称,当时,天街置业在其所负责的前门商铺招商中,商铺租金一般为30多元/平方米/天。

  而潘石屹在开街之初接受某媒体采访时曾透露,前门大街的租金大约一般在每平方米100-200美元/月之间,并称会根据市场反映随时调整。

  “其实SOHO中国和天街置业之间的竞争很激烈,此次SOHO中国之所以拿出10元/平方米/天的促销价,无疑是向天街置业发出挑战。”一位不愿具名的业内人士告诉记者。

  该业内人士向记者介绍说,东城区政府推出了每年千万元扶持资金,SOHO中国并不是最大的受益者,再加上招商来的每家店铺都必须经过前门管委会的审核,对于SOHO中国来说,并不占优势。而此次低价促销的做法,也是出于整体发展的考虑。

  SOHO中国前门一梦

  提及前门大街,不得不提及SOHO中国。

  时间将回到2007年,当年SOHO中国间接获得了前门大街的土地一级开发权,并计划通过收购项目公司天街置业,进一步取得该区域房地产的开发权。

  “在前门大街的改造过程中,相关领导明确表示,坚决不允许商业力量介入。”北京商业企业协会秘书长高以道透露,尽管潘石屹走了一条“曲线进入”路线,但最终只能选择以“购买”商业物业经营权的方式来打破僵局。

  因政府一直不予批准,2009年5月,潘石屹最终放弃收购前门项目公司天街置业49%的股权,转而以总计约17.7亿元的价格,收购该项目5.47万平米的商业物业。

  葛俊凯告诉记者,目前前门大街已完成整改的可用面积约15万平方米,在这些改造完成的前门大街的商铺中,东城区政府拥有前门大街的房产面积最多。

  其实,自从SOHO中国前门大街的身份摇身变为包租公后,前门大街在SOHO中国的发展并不乐观。

  据SOHO中国相关数据显示,2012年,SOHO中国租金收入虽然比2011年度大幅增长62.6%,但金额却仅有1.48亿元,占营业额比例不到1%。

  对此一位接近SOHO中国的业内人士评论说,SOHO中国一直未透露前门项目的出租情况,但该项目开业至今已经3年仍未租满,已反映其租务情况的确出现问题,成为发展的鸡肋。

  实际上,SOHO中国的前门招商还面临着一个桎梏。

  据SOHO中国的招商处负责人告诉记者,虽然前门大街的招商公司有两家,但在招商时,每个商户都需要通过前门管委会的审核,只有审核通过,招商公司才有权对商户进行签约。

  而对于需要管委会审核这一事实,记者也在葛俊凯处得到了证实。葛俊凯告诉《华夏时报》记者,之所以对每家商户都要进行审核,主要是为了更好地对商户进行统筹和合理安置,避免出现同质化竞争。

  “SOHO中国每一位商户都要经过前门管委会的审核,这就像一根无形枷锁,大大降低了SOHO中国前门招商的自主权。”一位不愿具名的业内人士表示。

  模式之困

  作为拥有600余年历史的前门商业街,自2008年开街以来,本应该生意红火的商业街,为什么其临街店铺的招商工作进度缓慢?多数临街店铺为什么一直处于闲置状态?

  一位不愿具名的业内人士告诉记者,前门大街的招商模式之所以进展缓慢,甚至很长时间因为招商问题陷入困境,其根本原因跟前门大街摇摆不定的业态模式有很大的关系。

  据记者了解,自从2008年前门大街改造开街以来,曾有多次商业业态的重大调整,这与王府井、西单大街清晰的建设定位差距明显。

  一位接近前门管委会的业内人士告诉记者,2008年最初开街时,前门大街对外宣称的定位是“世界名牌的聚集地”,但令管委会没想到的是,此前宣传将入驻的LV、Prada等品牌却纷纷“爽约”。最后,前门大街得以顺利开街的还是靠天信百货、京华琴行、大明眼镜和兴龙马珠宝等一系列北京老字号品牌。

  “到2010年,前门大街为了能够引进更多的商户,宣布在原有的模式上新引进服装品牌。”该业内人士告诉记者。

  相关资料显示,2010年,美特斯邦威、森马、圣迪奥、红豆男装、李宁、361度等中端服装品牌入驻前门大街。

  然而,2012年年底,服装业先后陷入高库存、净利缩水的泥沼,各个服装品牌迫于资金压力,最终选择利润比较低的门店关张止血。

  “前门大街将进行业态调整,未来不再以服装类为主。”葛俊凯对记者表示,目前正在考虑前门大街的提升和升级服务,将前门大街打造成文化体验式消费一条街,目前方案还没有最终敲定,具体方案8月中旬将召开发布会公布。

  对于此次前门大街力求打造文化体验式服务一条街的理念,多位业内人士在接受记者采访时并没有给出肯定的答案,只是表示,这次最新的调整能否与前门大街的特色相融合,就要看该模式是否可以经得起市场的检验。

  而也正是这种摇摆不定的商业模式,几乎每年都有一批商户撤出、新的商户再补进来,好像陷入了发展模式的怪圈。
  (来源:华夏时报 张杰)

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