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新兴商圈崛起 青岛商业将进入“商圈之争”时代

  全国高端商场巨头——华润万象城、省内商业大佬——银座,相邻拔地于香港路东西,香港路商圈的“高端商业集聚地”地位更加稳固。

  除了崂山百货、维客和利客来“传统三强”以外,李村商圈近年来的商业地位明显提升:伟东乐客城、李村万达已经开业并人气旺盛,此外还有银座广场、中防商街等,奥克斯商业广场又抢滩李村商圈。

  台东商圈,威海路以东、台东一路以北、人和路以西、台东三路以南地块将实施整体改造,打造一个大型的购物中心,此外人和路改造项目、台东邮局改造等,都将空前提升台东商圈的商业空间和发展预期。

  除传统商圈以外,日本零售业老大永旺将山东区域第一大门店开在合肥路,此外双峰商业广场、万科中心、和达中心城、凯德广场……浮山后及新都心商圈的商业竞争力全速驶入快车道……

  无论台东、李村及市南等传统商圈,还是新都心、浮山后等新生代活动力商圈,随着各大商业项目的入驻和落成,青岛大多商圈的内在构成正在发生着变化,由此带动着青岛商业格局的不断变化。“其中,最显著的一点当属青岛的商业市场,将由‘商场竞争’时代转向‘商圈竞争’时代。”业内人士分析道。

  传统商圈进入新发展机遇期

  近几年,青岛商业市场迎来了快速发展的时期,规模商业项目纷纷扎堆发展活力旺盛的各大商圈,其中有香港路商圈、台东商圈及李村商圈等发展成熟的传统商圈,也有浮山后及新都心等新兴的商业集聚区。

  香港路与山东路交界处,总面积达45万平方米的华润万象城紧张施工中,其建成后将成为全国最大的万象城。作为全国第六座都市综合体——华润中心的核心构成,青岛万象城规模最大、店铺数量最多,堪称万象城品牌旗舰。此外,香港路与南京路交界处的银座也号称要打造高端城市综合体,总规划建筑面积为36万平方米。“两大高端商业综合体不约而同地均在2014年建成开业,可以预计2014年将成为香港路商圈再一次升级的时间。”业内人士分析。

  李村万达广场和伟东乐客城的开业,再次增强李村商圈的商业凝聚力。记者在伟东乐客城等地看到,充足的人气量让刚开业的商场活力十足。“现在的李村商圈,已经打破崂山百货、维客和利客来的‘三足鼎立’时代,商业大佬们纷纷视此为商业宝地。”业内人士介绍,现在,除了已经开业的万达广场、乐客城及中防商街以外,还有银座广场、百通大厦、苏宁置业、法国尚欧商厦,以及新入驻的奥克斯广场等,使李村商圈进入新的发展时期。此外,寸土寸金的台东商圈自去年开始再次升级扩容,其中较为引人关注的商业项目当属:威海路以东、台东一路以北、人和路以西、台东三路以南地块,打造一个大型的购物中心;台东邮局改造项目及当代广场同样为台东商圈扩充了发展空间……

  伴随着各大商业项目的开业和施工,青岛多个传统实力商圈进入全新的发展机遇期。

  新都心携手浮山后快速崛起

  除了传统商圈,浮山后和新都心作为新兴的商贸集聚区,同样引起业界的重视。近年来,随着万科、保利、海尔等众多大鳄的入驻,城市综合体、大型超市、五星级酒店等项目纷纷落地新都心,新都心商圈俨然呈现出新一代商圈气象。

  日前,号称新都心商业综合体旗舰的和达中心城售楼处,正式亮相308国道旁,设计新颖的建筑体让过往的人流对新都心将来的发展前景充满了期望。据了解,该项目总建筑面积约为30万平方米,包含国际购物中心、时尚商街、甲级写字楼、精品住宅等,项目商业总面积约16万平方米,其中购物中心约9万平方米,是新都心板块最大的商业综合体旗舰。

  此外,记者走访“双山”区域还了解到,福州路万科中心近9万平方米标准写字楼,构造新都心全新商务地标,将规划为政务公共服务中心、区域金融中心和商务贸易及物流中心。近3.5万平方米首层开放式街区商业将打造为区域一站式购物商业核心,将涵盖休闲娱乐、时尚购物、精品餐饮等多种业态。

  凯德商用在青岛的首个项目——凯德广场,计划建造一座六层的购物中心,总建筑面积约12万平方米,其中商业面积约8.97万平方米,业态将包括众多国际及国内知名时装品牌、超市、高品质餐饮、主题餐饮、儿童设施和现代时尚影城,以满足年轻家庭及中高收入上班族的消费需求……

  308国道的另一侧,双峰商业广场的施工也在顺利进行中,记者昨日看到,其一座类似于售楼处的建筑体已经竣工。由此向东,合肥路永旺的基础建设已经较具规模,作为青岛市首个单体大型广域购物中心,建筑面积达到9.3万平方米,为其在山东区域内第一大门店。

  随着近几年区域居住人群的明显提升,新都心商圈及浮山后商圈成为了新兴商圈的代表,吸引了诸多商业项目的入驻。“新都心和浮山后两个商贸集聚区相邻,随着未来的发展,两者将融合为一个大的商圈共融发展。”业内人士介绍,现在,该区域处于空前的发展利好时期,但其周边的商业配套还很不完善,由此可以推断该区域的商业发展空间还非常大。

  商圈竞争将成今后商战主流

  “看到多个新老商圈快速崛起和扩容升级的同时,也要看到还有的传统商圈日渐萧条。”业内人士分析,这是一个“商圈优胜劣汰”的过程。

  据介绍,在这一个优胜劣汰的过程中,各个商圈的定位将会更加突出,来赢取青岛商业市场上不同区间的市场份额。如香港路商圈作为公认的高端商圈,随着银座和华润万象城的落成,其高端百货集聚效应会更加突出,该商圈的“高端商贸品牌集聚区”的定位也会更加明显。与之相比,凭借超旺人气量发展起来的李村商圈,在传承“快时尚”品牌为王道的发展基础上,逐步提升商业品质并丰富配套业态,以此更好的“消化”区域消费力。

  同时,由入驻项目规划来看,新兴的新都心及浮山后商贸区,则大踏步走向了“中高端商务休闲消费商圈”的道路。“在商业饱和化发展的今天,各商贸企业各自寻找更具发展空间的商业定位。同样,随着不同档次和定位的商业项目选择性的入驻,各商圈的商业特色也逐渐显现。”业内人士分析,这是符合城市商业发展规律的。

  另据介绍,各商圈优胜劣汰的同时,也对青岛的商业格局产生新的影响。其一,新兴活力商圈的出现,会改变青岛传统商圈名录;其二,每个成熟商圈的内涵业态将放大、商圈外延面积将拉伸,甚至出现两个商圈融合一个大商圈的情况出现;其三,不同商圈的商业特色越发突出,由此会改变人们的习惯性消费目的地和消费半径等。“我认为最重要的改变要数市场竞争尤其商圈间的竞争会更加激烈,每个商圈人气量的旺盛与否、其商业特色是否科学和突出将直接关乎腹内商场的存亡。”业内人士告诉记者。
  (来源:青岛财经日报 作者:张海杰)

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