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大型房企销售大增背后:商业地产和二三线助力

  截至7月13日,包括万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、恒大(3333.HK)等在内的大型房企均公布了6月份及上半年销售业绩,万科以600余亿元销售额领先,万达以612亿紧随其后,中海(0688.HK)收金522亿港元,恒大则进入400亿军团。

  在年初至今严厉的限购、限贷、及限售调控之下,大型房企何以仍能实现同比大幅增长的销售业绩?本报记者统计发现,虽然住宅销售低迷,但一些房企积极降价促销导致了业绩增长。此外,与往年不同,主流房企尤其是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显变化,不受限购影响的商业地产和二、三线城市的占比显著加大。这也导致前三十名排位的变化,万达、绿地、碧桂园(2007.HK)、恒大等,都得益于这种结构性变化,而将排名提升。

  商业地产销售发力

  7月7日晚,保利地产发布公告称,6月公司实现签约面积97.59万平方米,同比增长41.51%;实现签约金额113.54亿元,同比增长78.97%,创今年月度新高。

  在保利6月份的销售项目中,有较多的商业地产项目入市。其中,仅在广州保利就推出了6个写字楼项目,总面积超过100万平方米;在成都,保利地产6月份推出了12个项目,共计150万平方米的商业项目。

  类似地,富力地产6月销售额中,广州贡献最大,实现合同销售11.45亿,占总销售额的44.92%。其中,两大商业项目——富力盈盛广场及富力公园28[最新消息价格户型点评]商铺是当月销售的主力。

  龙湖地产(0960.HK)董事长吴亚军也曾在上半年的股东大会上表示,今年4月龙湖合同销售额表现理想,主要因为增加二、三线城市的供货量及增加商业供货量因素支持,料全年400亿目标无忧。

  花样年集团(1777.HK)总裁潘军对本报记者表示,6月份公司实现合同销售金额约9.2亿,创下今年以来的最高单月销售额,同比增100%。这也得益于花样年商业类物业的布局,公司目前不在限购范围的产品占比达81%。

  “前两年进行商业地产布局的开

  发商今年将进入实质的执行期,”广州倍智人才咨询首席顾问鲁丹对本报记者表示,传统的住宅开发商向商业地产的转型早已开始,但今年表现尤为明显。

  专职商业地产开发的万达,上半年收入618.2亿元,排名跃升至仅次于万科。其中连锁百货收入同比增长200%,万达酒店公司收入同比增长100.8%,万达商业管理公司租金收入同比增长85.8%。

  7月13日,易居发布的报告显示,上半年全国办公楼成交均价同比上涨17.2%,商业营业用房成交均价同比上涨14.7%。

  二、三线城市贡献良多

  除了商业地产销售外,开发商破除限购魔咒的另一大趋势是,继续深入二三线城市。

  恒大地产是深入二、三线的代表。上半年恒大之所以实现全年业绩的六成,很大部分得益于二、三线尤其是不限购的三线市场的“收成”。

  据恒大地产总裁夏海钧介绍,在恒大上半年合约销售423.2亿元中,二线城市销售金额270.1亿元,占比63.8%;三线城市项目合约销售金额128.1亿元,占比30.3%。“2011年上半年,我们新开盘33个项目,分布于29个城市,二线城市项目10个,占比30.3%;三线城市项目23个,占比69.7%,”夏海钧说,下半年公司将要新开的项目,绝大部分位于二、三线城市。

  即使如万科、保利、中海这样的布局均衡的公司,其二、三线城市的销售贡献也越来越大。如中海6月份销售中,北方区(沈阳、长春、大连、青岛)等二线城市,销售面积达18.5万平方米,同比增长218.97%。

  上半年销售业绩不错,但房企的资金状况仍紧张。数据显示,上半年,全国房地产开发企业本年资金来源40991亿元,同比增长21.6%,增幅比1-5月提高3.1 个百分点,较去年同期大幅下降24 个百分点。资金增幅有企稳迹象。具体来看,进入2011年以来,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-6月份的17.1%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-6月份的40.1%;可见,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多的利用自有资金。此外,个人按揭贷款4181亿元,下降7.9%。在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下,个贷连续4个月出现负增长。

  (来源:21世纪经济网 张晓玲)

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