1994年，富力地产成立，2005年7月14日在香港联交所主板上市，2006年5月成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高公司之一。连续三年蝉联国家统计局评选并公布的中国房地产企业综合实力第一名。
　　
　　富力表示，截至2007年8月15日，公司拥有土地储备总建筑面积约3300万平方米(包括办理转让手续中土地)，足够未来四至五年发展所需。

　　2007年10月3日富力地产宣布，透过拍卖的方式成功地获取位于成都市的新都镇一总占地面积约18.7万平方米的地块，地块总建筑面积约为84万平方米，而土地成本总值约为人民币8.1亿元 。

　　而在之前，富力就通过协议转让方式以人民币约17.1亿元取得了成都市青羊区顺城大街一地块，开始了与熊猫城的合作，该地块占地面积约4.5万平方米，总建面积约52.5万平方米(含部份已建物业)，将规划作高端商业、豪华公寓和五星级酒店的大型综合项目。

　　这一年来，富力的成都之路在如何走、走得如何？

　　周鸿：郑总您好，很高兴您今天参与我们这一期的访谈。富力大概进入成都有一年的时间了，作为一个连续三年蝉联全国综合势力排行榜第一的公司，富力在进入成都的时候，当时是引起了业界很高的关注。在这一年的时间里面，富力和成都之间有了更进一步的了解和感情。今天我们是想了解富力更全面的近况和动态。首先我们想听听富力在这一年里，做了些什么事情？

　　郑穗伟：这样的，我们从05年的年底就一直很关注成都整个市场，当时华润的地块，就是现在的24城也是我们第一次看的项目，后来因为一些原因没有谈到。接着因为缘分的问题，在重庆有一个项目，老板觉得好，05年年底我们就先进军了重庆。但在这两年期间，我们一直很关注成都的市场，因为给我们感觉，西南的话，就是重庆和成都可以进。但是这两年来说，随着我们重庆三个项目的开盘和销售，都取得不错的成绩，但是感觉市场的潜力来说，成都比重庆更有发展潜力。所以从06年开始，我们就跟熊猫城那边的项目有接触，但是到07年的时候才真正达到了协议，接着在07年的9月份，我们也在新都那边拿了300亩的土地——富力桃园。从07年正式进军成都市场。从这一两年的了解，我们看到整个成都市场，他钢性的需求，作为整个西南的一个省会城市，它的整体给我们的感觉是他的经济发展势头，还有整体城市的魅力和吸引度，不仅仅是成都的市场，是整个西南的市场。所以经过这两年的研究，我们公司也下了一个结论，要把西南的整体的资源，慢慢移到成都的市场，从而来说我们以成都来为基地，辐射到整个西南。

　　周鸿：也就是说，富力的“3+X”战略，“X”就是成都。重庆在成都的前一年进驻的，三个项目现在是什么状态呢？

　　郑穗伟：一个是富力海洋广场，在江北。一个是富力现代广场，在弹子石。还有一个是重庆富力城，在沙坪坝的大学城。这三个项目在重庆也销售得很好，在2007年的的销售额是8.5个亿，完成了公司给我们8个亿的销售任务。今年整个重庆市场公司要求我们做到20个亿，目前来说，销售的状况不错。今年，集团公司要求我们熊猫城的一期和二期都要推出市场，还有新都的富力桃园要推出，同时要求我们完成4个亿的销售。

　　周鸿：刚才我看了一下你们的一期，好象还是以前那个状况，没有什么新的改变？

　　郑穗伟：熊猫城我们整体分成两个项目，熊猫城一期是史丹尼国际公寓。熊猫城二期，分成两个塔，东塔和西塔。东塔引进了世界知名酒店万豪酒店，西塔是定义为高档的国际公寓，叫做“富力爱丁堡公馆”。现在整个项目的进展能达到我们的要求，一期售楼部和样板房一直在做，A塔也一直在施工。你可能觉得没有太大的进展，但是其实我们内部一直有工作，整体的工程也在全面推进。我们裙楼叫天汇mall，这个也是重金邀请的世界知名的商业地产设计公司benoy公司，还有成都西南设计院强强联合，从而打造一个比较高端的商业物业，预计是09年年底开业。二期是超高层的建筑，我们预计是用3年的时间完成。

　　周鸿：其实像富力这样的公司是完全有实力拿下一些更好的地块，自己做高端项目。熊猫城我们都知道以前运作不是太好，你们这样合作，会不会对富力品牌上有一些损失？

　　郑穗伟：我们不这么看待。当时我们感觉熊猫城这个项目地理位置很好，无论做商业地产还是普通的住宅市场，地段都比较好。

　　周鸿：主要看重地块。

　　郑穗伟：对，没错。整个成都是摊大饼的城市规划，熊猫城就是整个城市的中心点。每个城市的中心价值都是保值和升值的，所以熊猫城这个项目，他的不成功不是源于地段不好，而是有很多方方面面的原因，当时我们考察这个项目的时候，我们觉得这个项目完全可以做得很好，而且完全可以做成整个成都地标性的项目，所以我们有信心通过我们自身的实力和努力，打造成一个全新的商业地产。

　　周鸿：你说到二期做一个豪华公寓，我们看到附近文化宫、九龙仓还有壹号公馆都是豪华公寓，你觉得以后的市场是怎么样？

　　郑穗伟：高端公寓的客户群不是一个普通的客户群，是金字塔上比较高端的客户层。我们考察的是一些像北京、上海经济比较好的一线城市，高端公寓是面对的客户群是跨国企业的CEO，还有国内企业知名的高管。他们到一个新的地方，不可能去买一个房子，他们进驻一个地方可能就是一般时间内把公司筹建了，就可能去其他地方做业务拓展。所以他对居住的要求比较高，他不会选择普通的住宅，他会选择高端的公寓，所以这种服务型的公寓对他们来说，钱不是问题，因为公司有高额的补贴，所以他们宁愿是花多一点钱，居住好的环境。我觉得随着成都经济的发展，他会吸引越来越多的国内很多著名的企业，包括跨国企业来成都发展。在这个时候，这个客户群会慢慢地多起来。如果我们公司率先推出这个产品，我觉得我们可以占领这个市场。

　　周鸿：按时间来说你们可能最晚。

　　郑穗伟：我觉得到时间把这个市场做起来，也没有什么太大的问题，也不一定是第一个。如果大家可以接受这个物业形态，我觉得这个市场会越来越大。包括北京、上海也一样，不可能是一两个高档公寓就把客户群做满，只是这一个物业形态如果成功，只会把这个蛋糕越做越大。九龙仓没有那么快吧？

　　周鸿：现在也有一些问题。

　　郑穗伟：对，最起码我们已经开始建设，我们整个项目的进展还是比较顺利的，而且我们预计今年年底就推出来。

　　周鸿：商业部分招商方面怎么来做，主力店是什么？

　　郑穗伟：是这样，为了天汇mall我们专门成立了四川富力百货商贸有限责任公司，去整体运营这个商场。目前还是前期的设计方案，当然我们也跟很多品牌店有很好的沟通，他们是很看好整体成都的商业地产，另外看好成都以外，也比较关注熊猫城这个地点，因为他们也看好这个商业价值，但具体有哪些在这里也不方便透露。

　　周鸿：那么你怎么看今年商业地产的市场？08年商业地产供应量比较大,如今空置率也比较高，你怎么看待？

　　郑穗伟：普通的住宅市场，因为刚性的需求，人们有居住的要求，所以他不会有太大的问题，一定是稳步地增长。但是商业地产绝对是依附一个城市经济发展的一个不同的发展阶段。目前来说，做的比较好的商业地产都是一线大城市，因为他们有巨大的消费需求和这个潜力来支持整体商业地产。但是目前来说我们也完全看好成都这个市场，因为成都不单单是一个本土的消费力，他可以吸引整个西南的消费力。所以目前来说，只要我们看重这个城市的经济发展潜力，就对成都的商业地产是长远看好。

　　周鸿：我们通过五大行业也了解到，他们这两年的生意也是越来越好，手上有很多商业项目在做。

　　郑穗伟：这是一定的，为什么商业地产会从一线城市发展到二线城市，这跟一个城市的经济发展是密不可分的。只要一个城市的经济发展好了，居民有钱了，他愿意拿出来消费了，商业地产都是相辅相成的。不然你建到一个没有消费力的城市里面，你的商业地产做得再漂亮，他的消费力也是完全支撑不了的。

　　周鸿：你们还有一个项目在？

　　郑穗伟：在新都，叫做富力桃园。

　　周鸿：是定位成一个大众住宅？

　　郑穗伟：我们定位是具有东南亚特色的精品小区。我们最大的卖点来说就是融入东南亚的一个风格，而且全部是精装房，因为我们精装房不单单是室内的精装修，我们是大堂、电梯、电梯前厅、室内、园林都是全面的精装。消费者只是简单地把家具行李搬进去就可以入住。这样就提供一个很方便的居住环境。大家都知道，如果是清水房，还要2、3个月甚至更长的装修期，而且如果维护不好，对整个小区的大堂，电梯都会造成二次的损伤，这样是不利于物业价值的提升。所以我觉得精装房无论是全国还是成都都有他的市场。

　　周鸿：我在北京也体会过富力的产品，我有一个朋友就是北京富力城的业主，她感觉特别满意。

　　郑穗伟：因为我们做了14年的精装房，我们有我们一套相关的规范配套服务。

　　周鸿：我们看到截止去年的8月15日，富力土地的储备总建筑面积达到了大概三千三万平米。我们也知道土地的增值税清算这些政策，对开发商的囤地的打击是非常大的，那么你们囤地据推算是达到了未来4、5年的这个发展所需。这个政策风险你们怎么估计？

　　郑穗伟：我首先要澄清一点，我们有这么大的土地储备，并不代表我们公司囤地。我们公司是要做到又快又好，我们不是买了地就等几年开发，或者是转手卖给别人赚一笔钱。我们公司是不会按这种思路走，我们是专业的房地产公司，我们是要在快速的开发中得到快速的发展，所以我们公司经常要求我们拿到地，马上做相关的设计和报建，马上动起来。如果有一些项目动不起来，其原因也并不是我们主观不想动，只是有某种原因导致整个项目有一定的阻碍，没有达到预定的目标。所以你现在看到这么大的储备，但并不代表我们不开发。

　　另外一点如何看待这个政策风险呢？我是这么看待，首先我们公司有一个理念，我们不拿贵的地。什么叫贵的地？并不代表只拿偏远郊区的地，我们公司还是比较喜欢城市中心的地。但是城市中心的地并不代表贵的地。如果招拍挂很贵，我们可能选择放弃不拿。但是这个过程，我们可以选择有很多方式，比如跟相关的公司合作，或者股权转让取得土地，所以分析之后，我们整体土地储备基本上没有一块是很昂贵的土地。所以我们公司整体对风险的抵御是比较强。

　　周鸿：所以也是拿熊猫城这个地的原因。

　　郑穗伟：可以这么说，如果我们没有做相关的项目分析，我们绝对不会拿。是不是？

　　周鸿：你刚才也说到，富力有很多项目在运作，有人分析说在现在这个相对萧条的市场，项目越多的公司，他的资金链越容易遇到问题，你是这么看的吗？

　　郑穗伟：我是这样看待这个问题的。我们分成两块来说，如果说一家大的公司，他已经进入一个比较持续发展的过程当中，项目开的越多，但是他收钱也收的越多。当然在目前国家对房地产调控的阶段的前提下，我们公司可能会选择不花费大量的资金，去购买新的土地，等我们公司回归A股以后，我们才会购置新的土地。对下一步整个的成都市场也是这么看待的，我们目前有三个项目，同时我们还是在不停地物色一些新的项目，等我们A股上市，我们会马上购入大量的土地，从而支持成都公司未来的发展。

　　周鸿：有一个民间的分析，说在开发商普通遇到资金链问题的情况下，哪些公司先死？我看其中就提到富力，好像你们的负债率是很高？

　　郑穗伟：你这个问题不单单是你一家媒体提出，很多媒体也问过这个问题。我们是这样看待这个问题，有负债率的公司是很正常的。作为房地产公司来说，你不拿融资回来的钱进行房地产开发，从而进入快速滚动阶段，你这个企业就不会快速的发展。所以适当的负债率，投入到开发里面，尽快让他有产出得到利润，对我们公司的长远发展是一个很好的保障，而且来说，对于我们一个上市公司，我们要不停产生新的业绩，才可以对我们的股民有所交代。

　　周鸿：这是比较良性的最好就是60%，有的公司是达到140%左右。

　　郑穗伟：每个公司对负债率都有自己的考虑，只要有能力可以抵御风险就没有什么太大的问题，我们看的一季度还有四五月的销售，我们公司全国的销售可以达到预定的目标，所以就按部就班没有什么问题。

　　周鸿：我们看到五强里面，万科跟华侨城都已经先一步来到成都。现在万科也是在全线降价，你们在成都市场应对的策略是什么呢？

　　郑穗伟：我们是这样看待万科的降价，其实降价是一个企业行为，一个企业他觉得有必要进行企业自身的一个战略的调整，进行一个降价的策略，我们可以理解。但是目前来说我们已经看到王石在网上公布一个消息，万科不会再降价了，他说经过前段时间降价万科已经回笼到大部分的资金，该降的都降了，应该不会降了。

　　周鸿：他已经达到需要的目的了吧。

　　郑穗伟：我们是这样看待降价的问题，对于房地产整个行业来说，如果争相降价，对这行业的发展是不利的。我们公司一直的策略是优质优价，是什么意思呢？我们买了土地，不是随便定一个价钱，做一个普通的产品，把这个房子快速地销售回笼我们的资金，我们的策略不是这样。因为现在目前全国的土地只会越来越少，我们在有限的土地资源上要做出精品，才对得起这个土地。我们一直是这个策略，如果大幅度的降价，我个人是不赞成的。如果万科降我们降，包括其他大的开发商一起降，其实对于整个行业的发展是不利的。就和股市一样买升不买跌，一直在降价什么时候才是谷底？所以我觉得万科有这种策略还是有企业高明之处，率先降价，拿到一部分现金流以后，接着就告诉大家我不会降价了。我们公司也有这个策略，包括在重庆，我们明确地告诉消费者这个就是我的底价，如果降价我会补偿你。我们明确地告诉消费者和市场，这个价钱就是我们公司的底线了，不会再降了。

　　周鸿：虽然成都有一些项目降价比较厉害，也受到其他同行的谴责，但其实开发商都在观望，有人说如果有更多开发商也降价，就会引发一个全面的降价过程？

　　郑穗伟：全面降价就说明这个行业有这个问题。如果局部的企业采用降价的方式，这是局部企业的行为，并不代表整个行业的行为。所以我们为什么一直没有去跟风，大面积的降价也是这个道理。

　　周鸿：那么你怎么看成都下半年楼市的走向呢？

　　郑穗伟：这几个月也是房地产比较辛苦的阶段，但到今年年底或明年年初会有一个好的恢复，而且整个楼价会慢慢往上走。只是目前遇到国家的政策，需要我们阶段性的调整。其实国家一直不赞成大涨大跌，所以缓慢地往上走是国家愿意看到的，而且对整个的房地产行业也是有益的发展。

　　周鸿：你们公司今年的目标和具体的步骤是怎么样的？

　　郑穗伟：在全国要完成240亿的销售额，在成都是4个亿。我们一期的史丹尼公寓和二期爱丁堡公馆，还有新都的富力桃园也会推出市场。

　　周鸿：好的，谢谢郑总。
　　（焦点网）