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陈智:mall改变中国 中国需要摩尔

  [陈智]大家好!今天在这里讲一下Shopping mall的话题。今年地产年会有一个主题是商业地产,商业地产跟Shopping mall关系非常密切,大家都知道。我们主要是做Shopping mall的,所以我们今天围绕这个来讨论,非常珍惜这个机会,大家在这里做交流。我先介绍我们公司的情况,我们公司从一开始就是因为有Shopping mall的存在,是一个从一开始首先提出Shopping mall这样的公司。

  由于Shopping mall跟百货店的关联性比较大,所以当时我们做Shopping mall的同时,又成立了一个百货公司。整个公司两个业态,一个就是mall,另外一个就是铜锣湾百货。一般情况下,这两个业态在外地拓展的时候,一部分是铜锣湾百货这个模式。其中我们Shopping mall是有25家,目前在深圳两家,在外省我们有长沙、苏州、长河,大连两家,天津、武汉、太原、芜湖、成都、烟台、乌鲁木齐等等地方,其中我们在北京今年新燕莎Shopping mall,是我们跟燕莎合资的,这个是备受争议的项目。我们在国内是我们最早提出mall这个名词,也是最早开始传播mall的,我们自己在Shopping mall里开办了一些分店。比如说珠海、江门、东莞、兰州、开封当地的百货店开的。我们公司所开办的这些Shopping mall,应该说大部分目前所含盖的Shopping mall的形态我们都有,包括超大型的、都市型的、郊区型的,还有城乡结合部型的,还有购物多元型的。今天开始的时间移迟了一个多小时,可能时间会很紧,我用快一点的时间把我的演讲讲完。

  [陈智]比如我们太原铜锣湾广场,就是一个购物中心的Shopping mall,我们海口的铜锣湾就是一个海岸型的Shopping mall,这家可能大家比较熟悉,北京今年燕莎合资成立的。这个公司发展和主导方向,一个就是投资Shopping mall超大型Shopping mall,另一方面我们在实际成熟的时候,在全国对超大型Shopping mall输出管理。北京的第一个金源Shopping mall目前在11月14号已经开业了,现在情况很好,这是备受争议的一个项目,目前是全世界最大的Shopping mall。其中我们公司跟燕莎合资成立这个公司,大概20万平米,包括分摊之后还有25万平米,目前是占整金元mall一二三四楼,整个mall有很大的面积,我们公司这个mall在一二三四楼全部属于我们。看了今天会议议程当中明天有一个行程,就是参观Shopping mall的,我们公司会安排人接待大家的。我们用很短的时间六个多月的时间完成这个mall的招商,应该说是一个非常了不起的事情。作为一个非商业性公司,地产公司就完成Shopping mall的招商,我想可能需要两年。尽管现在情况各种各样的媒体,包括外国的媒体,包括美国之音华尔街日报、巴西日报、西班牙日报都进行了报道,也有说好的,有说坏的,我们自己做商业的都清楚,mall刚刚开业,不可能一开业就非常好。但是纵观全国购物中心来说,我们这一家是最准时开业,而且一开业就招满的Shopping mall,在很短的时间里我相信Shopping mall是中国最经典的非常成功的购物中心。

  Shopping mall跟商业地产的关系,大家知道,在座有一部分开发商是做商业地产的,或者公司有从事商业地产的。Shopping mall这种形态商业,最早是流行于美国,而现在发展最好的可能也是在美国。已经流行大概三十年时间,到现在来说是非常成熟了。目前在美国在全社会消费品的零售总额里,其中有52%的零售总额从Shopping mall销售出去的,一般情况下我们讲这样的一个数字,会有很多人不相信。比如说我们举个例子,图上的这张照片是夏威夷的Shopping mall,全国有52%是从Shopping mall销售出来是有道路的。大家以后到美国去,如果很留意的话,我相信会有这种感受的。Shopping mall怎么跟中国的经济有什么关系呢?Shopping mall如何改变中国呢?

   [陈智]首先从微观上,首先Shopping mall从城市角度去讲微观的如何改变一个城市。以前大家看到比如拿北京来说,当一个新型购物中心,比如说金元鑫燕莎新的购物中心许多开业之前,传统的商业是怎样呢?大家都知道,当然也有创新的百货。在原来传统百货基础上进行创新的业态有,但是不多。是真正体现能够以人为本的,体现人文关怀跟着上最新主流人群需求的这样一种集购物、休闲、娱乐、展示为一体的购物中心。以前没有,这个购物中心出来以后,改变了这个城市,增加了这个城市的魅力。如果一位女士到了新的城市里,主要的公务忙完之后,自然的会考虑去她认为最好的,或者最大的购物中心去体验一下,可能没有更多的时间把整个城市逛完,但是有时间把购物中心逛完,从购物中心发展水平就已经体现了这个城市的经济发展程度,这个人精神状态,以及这个城市品味。我们很难想象一个城市如果没有很有代表性的购物中心或者百货店的时候,我们怎么想象这个城市的消费水平是什么程度,这个城市人的精神面貌是什么样子。另外一个Shopping mall如果在城区,通过一次性的改造,可以完善城市的功能。大大增加一个城市的融合力。比如上海、深圳、广州这些地方,好的Shopping mall就是一个城市的名片也是一个城市商业名片。

  一个Shopping mall会改变一个行业。怎么讲呢?改变行业可以从两个方面,一个方面是改变流通业,一个方面改变地产业,从流通业来讲,原来商业业态有四种,一种小型连锁特许的连锁,便利店之外,然后还有一种标准的标超,标准超市,以及现在比较流行也比较有影响力就是业态大卖场,就是我们讲的家乐福、沃尔玛之类的。新的Shopping mall业态出现之后,的确改变了中国现在商贸流通业。原来我们没有这种业态,这种业态没有在中国大规模出现流行的时候,中国的商业给外国人的感官还是比较落后。这种落后体现在多个层面上,就是商品上、管理上、规模上、档次上、品味上。这意味着什么呢?得出什么信息呢?就是这个国家特别城市比较落后,不值得他投资等等,这方面会影响外国投资者对一个城市一个国家的观感。新的Shopping mall出现之后,已经成为社会文化的载体。成为了众多零售商经营的一个载体,从这个角度来讲,也是大大改变了中国零售业。另一方面改变了中国的地产业,大家看看原来,就是说现在这几年地产发展非常快,而且基本上可以这么讲,人均GDP增长比较快,深圳今年GDP增长速度是19%,人均收入增长也超过了20%,在这种情况下,他们的买房子能力很强,根本房地产不会低。在那么好的情况下,中国的房地产业始终处在一种欣欣向荣的行业发展的氛围里。自从2002年开始,中国就出现了商业地产这个名词。我想我们在探讨商业地产这个名字怎么来的?它是跟Shopping mall在中国的出现非常密切的关系。当时在96年、97年的时候我们先提出来Shopping mall,很快有了非常大的响应。自从第一家Shopping mall出现之后,这种思想传播很快。这种情况导致整个社会的零售业、供应商、零售商市民大众对Shopping mall的认识跟需求大大增加。大家知道这两年造mall大潮,Shopping mall这个潮流的出现,就影响了地产业。原来有这样需求之后,原来流通业,中国原来落后的流通业他们对商业物业的需求要求不高,比如说普通的很小的物业都能符合它的需求,现在Shopping mall出现首先表现在规模大,用的档次高,第三个往往需要独立建的,很多是为了一个购物中心而建的物业这种需求特别高,在这种情况下,零售商又不愿意拿着大部分资金来去自己建Shopping mall,在这种情况下市场留下一个空白,这个空白就给地产商,地产行业留下非常巨大的市场空间。这种情况下就出现商业地产这样的行业,尽管很多开发商在这个之前2002年以前许多出现商业地产这个名词这个概念之前,也有开发商业用地,但是我们可以肯定地说,这个行业没有出现,商业地产这个产业没有形成,因为没有巨大的推动力。2002年正式出现了从大连万达开始,对商业地产大规模渲染之后,它从地产产业里分离出来。着和Shopping mall的推动有极大关系。从宏观上来讲,Shopping mall改变中国,我想也非常明显,Shopping mall在中国出现,首先从就业上有非常大的贡献,比如刚才讲的美国有50%多以上的社会消费品零售总额的Shopping mall里销售出来,在Shopping mall里,在全国Shopping mall里就业人数会有多少呢?这个应该都可以大致的描绘出来。    

  [陈智]刚才我们讲的金元鑫燕莎的Shopping mall,过了春节之后所有业态会百分之百开完,将来在这个mall里服务人员,以及为了这个mall帮他服务的人员超过两万人。大家可以想象原来北京的海淀区商业网点很分散的,而且商业网点没有分布在这里,住在这边感觉购物不方便,自从今年mall出现了以后,就改变了海淀区的历史,其他方面也有极大改变。就是为推动当地就业税收会有非常大的贡献。

  Shopping mall的出现,它在中国这一段历史里做出非常大的贡献,就是它成为中国商业品牌成长的一个平台。大大培养了中国非常多的知名商业品牌,会从这个地方出现。比如说以前当我们这个城市,国家没有非常好非常漂亮的购物中心出现的时候,大家再回想一下,如果在6年以前我们很难想象中国非常著名很好的名牌服装或者中国本土品牌的鞋等等,但是你看看在五年前以来,现在中国服装业已经产生质的变化,就是自己本土上的知名品牌很多,而且规模越来越大,可以跟外国的一些品牌进行抗衡。五年以前我们是看到几个普通品牌,但是在中央电视台大规模打广告的那种品牌,现在不需要这种推广,是在市民当中!他们建立这样一个非常好的知名度和美誉度,而且在全国大中城市都有分店的,这个是和新型购物中心的出现有密切关系。我们没有非常好的购物中心的平台,他们的成长缺少终端的,还有我们的娱乐品牌餐饮品牌,这些都会在新型购物中心里培养出来。

  比如说我们看到北京的东方新天地购物中心里,有一个非常好的形象店。在这样的购物中心里是有着很密切的关系的,也就是Shopping mall大大培养了中国的品牌,在这方面来说,也是Shopping mall在中国的经济做出了应有的贡献。因为中国本土品牌培养出来之后,就可以抵御外国大量品牌的入侵,而且这样就带动了中国自己的民族工业。我想在这方面很明显的。还有Shopping mall以后的走向他们的发展方向,Shopping mall会走向一种扁平化的购物休闲为一体的,一定会走向城郊,或者城乡结合部。那美国、澳洲的经验会促进农村城市化,当一个Shopping mall在几个城镇的交汇点建立的时候,就会大大催化这个地方农村城市化。

  在加拿大有一个城市,目前在今年这个购物中心没有出来之前,那个购物中心是全世界最大的Shopping mall,那个城市也只有80万人口,夏天零上35度,冬天零下40度的天,没有什么很好的自然条件,自从这个mall在这个城市出现了之后,全世界的人都慕名过来,都到这个城市观光旅游,有很多人住在mall周边的地区,在那里住上三天,把这个mall看完买完。围绕这个mall的周围有几十个旅馆,带动了非常大的产业链。那个地方原来跟农村结合的地方,就实现了城市化。我想在我们中国现在正在大力推动农村城市化,拉动内需的时候。在这方面我相信Shopping mall会做出非常大的贡献,我相信这种情况在未来三五年就会出现。从这方面来讲,它的确有它的非常好的意义在里面。

  另外由于Shopping mall的兴起,大大增加了人的消费欲,刚才我说了海淀区在2004年全年社会消费品零售总额,我们现在还没有得到数字,但是我相信由于有了我们这个购物中心在那里出现,在2005年,这个海淀区的社会消费者零售总额一定会有非常大的飞跃,也就是刺激了这个地方的经济,拉动了消费,起大带动整个产业链的作用。所以我觉得Shopping mall这个东西在中国是绝对需要提倡的,但是在开发过程中的理性跟不理性的行为另当别论,但是我认为中国一定需要Shopping mall。由于时间关系,我就讲到这里,谢谢大家!

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