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广东连锁经营协会会长孙雄先生专访

  在联商网主办的2004中国零售企业选址上,记者采访了广东连锁经营协会会长孙雄先生:

  记者(以下简称记):前段时间,国家有关部门在彻查MALL,您如何看待这件事?

  孙雄(以下简称孙):目前国内不同渠道反映出来的购物中心问题都不同,包括数量上、银行资金占用上,有关部门是应该查,但没有查彻底,有点“虎头蛇尾”。购物中心开发存在的一大问题就是土地的无序开发,购物中心的新建门槛太低,就是取得土地的手续和条件,还有土地开发的资金取得太容易。这个和市场机制和体制有关,应该在资源配置上起更好的规划。

  记:各种渠道反映出来购物中心的数量不统一,你认为数量上该怎么看,相对于广州而言目前购物中心的发展势头是否合理?

  孙:我觉得现在的商业物业谈多或少还为期过早,我刚才说了美国大大小小4万多个mall,美国2亿多人,平均2—3万人就一个mall,所以从整体上我们不能说多,不过我们在某个局部是多了,例如广东一些地区确实多了,主要是结构不合理问题。例如吉之岛老总让我找个地方,要求一万平米和一千个停车位5,6米高度地方,这个去哪里找呢?现在广州土地都很难找。

  记:广州为什么会出现选址特别难这样的问题?

  孙:跟前期的规划有关,这个其实是大环境的问题,1、土地取得太容易,2、规划不科学,3、地产商的投资开发和商家的需求不统一,很多原因促成的。

  记:开发商开发的商业地产和商业企业之间需求不统一,他们的矛盾该怎么解决?

  孙:象美国的那些大的零售商,百货公司,电器专卖店还有其他的品牌专卖店已经很成熟了。而我们这边还在发展起步阶段,商业企业经营是一个过程,国内还没有形成一些大的品牌零售商。因为吸引力不够,所以商业企业和地产商没有结成战略联盟,不象外国商业地产开发商开发的时候已经说好了,你在哪个位置建,我就在哪个位置开,一搞完就开业了。

  记:正佳广场、华润万象城、华南mall你最看好哪个?

  孙:这个很难评价,因为我们不是当事人的话是很难感受到他们的压力,作为外人去评价我们不能笼统的说哪个好哪个不好。不过目前有些购物中心周边的环境影响他们发展,制约他们的影响力,这些环境包括交通,周围的人群,房子等等。
  我们目前造的一些mall造价成本比较高,和美国的不一样,所以我们这块投资商的经营压力比外国大。

  记:那是否是因为存在这方面的压力,所以目前很多商业地产项目都采取了卖商铺的方式?

  孙:卖商铺是我们当前商业地产开发商和商业物业投资者不可逾越的沟,因为他们的集资和融资没有象国外市场化的情况下来的透明,公开化。我们只靠银行,作为企业肯定要考虑回报率问题。而外国大多数企业靠产业基金发展,象商业,社保,保险基金。
  现在国内有些企业已经采取只销售商铺产权的方式,这比单纯卖铺的方式好。

  记:目前沃尔玛加紧进驻二级城市,作为本土企业应该如何面对?

  孙:我想大家各有各的优势,各做各的,没必要害怕。不过他们一些技术和管理,营销手段模式等等值得我们认真学习。
  打个比方,你曾经在沃尔玛工作过,换个地方不一定能干出沃尔玛的味道,沃尔玛成功就成功在企业文化的成功,而不是靠一个人造就沃尔玛。而我们的企业,核心的人一离开企业就完了,那肯定是有问题的。(联商网 诸振家 王跃林)

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