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零售企业选址论坛刘耀东:国外商业街案例介绍

  刘耀东--ICSC亚太区首席顾问(原台湾购物中心协会会长),以下是他演讲的主要内容。

  ·缘起

  美国零售业改变

  交通与土地利用型态的变化

  1965 州际公路法案通过

  百货公司关系企业的融资并购与接收

  商业用地数量与消费者购买力不成正比

  商店街换成带状经营方式

  ·美国商店街计划简介

  目的

  协助老旧商业区进行更新,再发展老旧社区,政府干预,民间参与的机制。
  自助人助、由近而远的综合性计画

  原则

  居民自决,采取一个民主的原则,由商圈的民众来一起参与。

  商店街计划简介

  州商店街计划是国家商店街计划的骨干,主要的任务系配合『国家商店街中心』活动,协助开发市区更新工作所需要的资源,以及担任社区商业区更新事业的前导和开路者.

  ·商店街计划推动流程

  (1)计划规划

  整体的规划,配合各州的需求与考量,协助州政府规划商店街计划

  (2)申请

  不是每个商店街都有机会,因此由各州内地方组织提出申请,也使得每个商店街有自主的意愿。

  配合事项:

  -承诺地方未来相关财源的支持与商店街推动手法的落实。

  -参加「国家商店街中心」训练课程等。

  (3)示范点评选

  州政府人员协同「国家商店街中心」专家执行评选,了解商店街的特色,专业性长处在哪里。由全州众多角逐中,挑选最具成功潜力的地区。在台湾,商店街通常都是挑选出来的。

  (4)甄选主街经理人

  甄选方式:由州政府人员协同「国家商店街中心」专家协助已获选之示范点之地方组织甄选。聘请经理人,他将成为管理商店街的开发。

  角色:负责未来计划之整合与推动。

  (5)计划展开

  商店街经理人协助地方组织以组织、设计、推广、经济重建要点组成四大委员会。组织负责推动不同的工作。设计负责创造一种概念和特色,推广是最重要的,因为他的能力也最强,他们负责把商店街推广,负责广告,活动等。最后一个委员会是经济重建,负责区域重组。

  (6)其它资源配合

  ·商店街模式-四大要点

  需要由政府,民间,商家来配合。

  (1)组织

  组织人员:不同与公司,它集合了有志一同的商人、屋主、地方政府、其它有兴趣之团体与个人。这是一个非常特殊的团体。结合了不同组织的人员,整合了资源,是一个关键性的工作

  协调者:商店街方案经理。

  (2)推广

  利用其组织资源,推广闹区成为单独、统一的商业区。有助于吸引消费者并强化商店街成生气蓬勃的商业中心。

  生存之道:同时改良本身形象、潜在消费者与投资人投射的形象。

  (3)设计

  良好的设计是闹区重振计划各方面的基本条件。能吸引消费者,给消费者留下一个印象。台湾商家从街道,家具,招牌,人物,歌曲整套设计,充分吸引消费者的消费。

  设计理念:不一定是「纯粹」的保存模式,并且能利用、提升每栋建筑物内高级设计元素 。

  (4)经济重建

  商业街的真正目的,是要带动整个城市的发展。影响到其他方面(文化,社区)的发展。

  希望改变闹区「作业」方式,恢复商店街过去十几年来失去的许多元素。

  ·商店街模式-八项原则

  (1)全面性

  单独项目无法重振一个闹区或商业圈。

  发起一连串活动能获社区支持且长久进步。

  (2)渐进式

  小工程也可能有意想不到的效果。

  (3)地方领袖凝聚共识

  凝聚并展现基层群众的参予。

  建立地方重振闹区的能力与决心。

  (4)官方与民间合伙

  每一项商店街方案都需要官方与民间的支持并借助双方的专长。

  (5)认定现有资产并资本化

  希望各个社区有办法组织并利用他们特有的贡献。

  地方资产是商店街创业计划成功的基石。

  (6)重视品质

  门面设计到推广活动

  绘图到特别活动

  (7)改变社区态度

  改变社区的态度与习惯是商业区复兴的基本条件。

  仔细规划商店街方案有助于创造典范,改变大众认知并进而支持重振过程。

  (8)行动取向

  商业区外观、活动持续而且看得见的改变可以强化正面改变的认知。

  初期小规模但明显的改变措施可以让商人与社区民众知道振兴活动逐渐展开。
  ·商店街计划历程 与阶段变迁

  (1)催生阶段

  此阶段正当再造计划已完成,组织也建立不少合作伙伴,而且在社区中建立了可靠的形象。

  (2)成长阶段

  老旧的商业区所需要的重大投资计画都在此阶段发生。

  (3)管理阶段

  组织持续操控市场,并协助该区进行必要性的经济调整,持良好的运作,组织会持续刺激该区外观上的改变与其经济上的革新。

  ·结 论  

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