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主题:分手4年后,SKP与新光天地如今是何局面?

绿光仙境

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联商网消息:北京SKP去年年营业额突破127亿,成为仅次于东京新宿伊势丹的亚洲百货业单店亚军,并蝉联中国百货单店冠军。而海峡对岸的台北新光三越信义店,则同样蝉联台湾地区百货业单店之冠。

大陆和台湾百货之王背后有千丝万缕的复杂关联,北京SKP便是一个极好的佐证。SKP全称Shin Kong Place,即新光天地的英文名,北京SKP由台湾新光三越(台湾新光集团和日本三越百货MITSUKOSHI合资)与BHG北京华联集团两强合资打造,于2007年开业。

公众号“RetailConnection”著名的《北京SKP和她那场轰轰烈烈的爱情》一文,曾幽默诙谐地比喻了北京SKP身后北京华联和台湾新光三越的关系:一个日本血统的台湾蜀黍与一个家世显赫的北京大妞,从一开始可以相敬如宾共同致富,后来却同床异梦,最终难忍七年之痒,在2014年双方最终劳燕分飞。

分手后双方各自发愤图强,北京SKP和台北新光三越信义店分别升级改造加强自主编辑卖场和自营能力,成为大陆和台湾地区的百货单店之王,并开始复制之路。

那边厢,新光三越已然成为台湾地区百货集团之王,据悉,新光三越目前在台湾地区共有15家百货店共21馆,总面积135万平方米。虽北京店令其颇为受伤,但仍积极拓展大陆市场,陆续签约3家新店,其关联公司新光资产也签署了多个项目。2018年,新光三越目标业绩直指790亿新台币(相当于170亿元人民币,和大陆银泰、金鹰年业绩较为接近)。

新光三越执行副总吴昕阳指出,新光三越近期接手高雄草衙道购物中心;但商业面积较小不具规模优势的新竹店和台北南西二馆今年合约到期不再续约,今年主力在调整各地区包括大陆苏州与重庆等各单店营运与获利提升。

就大陆地区布局,吴昕阳认为,市场变化太快、电商快速发展,因此经营上仍很辛苦,也在学习中。去年重庆店开幕后,陆续仍有新品牌进驻,但原定今年开幕的成都店则会放慢脚步。

这边厢,BHG北京华联集团社区零售事业部旗下华联商厦早年效仿台湾太平洋百货模式,曾一度风光无限(如北京阜成门店和安贞店),后来陆续由时尚百货转型家庭社区百货BHG百货,但业绩表现并不佳。

BHG社区百货近年来更是不断关停门店或向BHG社区购物中心转型,如北京天通苑店、马家堡店、成都盐市口店等多家百货门店,并转让了北京华联精品超市全部股权,社区零售事业部业务也向综合超市大卖场BHG北京华联综超和租赁型购物中心BHG社区购物中心聚焦。

Part 1

一、北京华联:开启精品百货复制之路

与台湾新光三越集团同时经营新光三越百货购物中心、美丽市场超市、新光影城、咖啡、Harrods食品、好好集、法雅客文化3C店、美食广场、花神咖啡馆、苹果i-store等多种业态类似,北京华联集团同样以单店巨型化购物中心化、自营业态多元化模式运营。

就在业内以为,北京华联将淡出百货业态时,其时尚零售事业部包含SKP精品百货、八达岭奥特莱斯、COSTA咖啡,凭借风生水起的北京SKP稳扎稳打,陆续开出北京八达岭精品奥莱和西安SKP(今年4月底开幕),又闪电签约昆明市中心原苏宁环球综合体项目,加上之前签约的北京2号店即丽泽西局项目,SKP已有5店在手。

据2017年财报数据,王府井百货、购物中心2017年实现营收213亿,奥莱业态33亿,仍是当前大陆百货之王。截至报告期末,王府井在全国范围共运营54家门店,总经营建筑面积265.9万平方米,涉及东北、华北、 华中、华南、华东、西南、西北七大经济区域,20个省、市、自治区,30个城市。

然而近年来王府井的业务重心明显发生偏移,百货拓展被淡化,转而加强购物中心和奥莱业态开发,比如与美国塔博曼公司合作开发西安和郑州的熙地港购物中心。

与此相对的是,北京华联集团仅北京SKP一家百货门店即有127亿,八达岭一家奥莱18.8亿,且坪效和业绩增幅喜人。

在运营为王时代,学到运营真经的北京SKP已战胜杭州大厦、上海八佰伴等老牌店王,荣膺新百货店王,北京华联的百货业态终于弯道超车,又迎来了拓展良机。但不同于早期3至5万平方米的时尚百货社区百货,如今SKP瞄准的是15万平方米以上的大型高端精品百货。

近年来,SKP开始大规模复制,西安SKP、北京西局SKP、昆明SKP将陆续揭幕,再加上BHG购物中心、BHG综超、BHG百货众多门店,北京华联发展势头十分迅猛。业内预计,如北京SKP旗下各新店保持总店的业绩增长态势,并且每年开出1家新店,那么北京华联的百货业务极有希望在未来几年内逆势赶超王府井,成为大陆乃至大中华地区百货之王。

值得注意的是,2005年,北京华联集团与新加坡嘉德集团旗下的凯德商用公司签署了合作框架协议,共同在中国开发管理购物中心业态,这比2007年北京华联牵手台湾新光三越发力百货业态还要早。凯德2006年前后曾收购北京华联旗下北京望京和郑州等多个项目,但主力店仍然由BHG百货运营。

北京华联购物中心事业部——BHG Mall是北京华联重点发展的业态之一。成立于1998年,同年在深交所上市,2007年开始主营商业地产的投资开发和社区购物中心的运营管理。目前在北京、合肥、银川、沈阳、包头、青岛、兰州、太原等13个城市拥有50家营业及在建的购物中心。

据悉,BHG Mall今后计划以每年新开3-5家店的速度稳步扩张,并有集团自营主力店BHG影院和BHG超市配套,成为国内运营社区型购物中心的领导者。效仿凯德信托旗下北京华联商业信托(BHGRetail REIT,简称BHG)于2015年12月在新加坡主板挂牌交易。

二、新光三越:两岸持续布局

北京华联和新光三越,如同两个“离异、单身、有故事”但更有过人百货运营能力的商业高手,开始独资运营各自招兵买马、攻城掠地,扩张百货版图,新光三越已然成为台湾地区业绩最高的百货集团。

台湾新光三越离开北京SKP后,不仅在台湾本土持续展店,大陆市场也相继于2015和2017年开出苏州新光天地和重庆新光天地。而成都温江新光天地由于地理位置远离核心商圈,且近距离遭遇竞争对手(以日本华堂百货为主力店的18万平方米的珠江广场购物中心),开幕日期一拖再拖尚处筹备期。

此外,台湾新光三越关联企业新光资产也没闲着,联手远洋集团打造了北京通州远洋新光商业综合体,还与城发基金合作推出广州天河国际金融城新光商业综合体。这两个项目都顺利落地,唯独早前签约的上海嘉定新城项目迟迟没有任何进展。

值得一提的是,新光三越方面从未宣布会运营新光资产旗下项目,新光三越相关负责人表示,内地百货线主要由总部位于苏州的新光三越中国投资公司开发,主要项目仍只有苏州、重庆、成都三地。

据北京商报报道,新光资产投资管理有限公司投放在招聘网站的公司介绍显示,新光资产投资管理在大中华地区(上海、北京、成都)投资设立新光台成投资咨询(上海)有限公司及新光中投股权投资基金管理有限公司等实际控股子公司,是专业从事于金融(信托、PE、私募、有限合伙等)产品理财咨询服务,为内地个人、家庭及企业提供一站式专业的独立理财服务平台。这也可以看出,该公司更擅长投资而非商业运营。

Part 2

北京华联与新光三越作品展:

一、SKP的进击

2015年,苏州新光天地开幕,同年,SKP凭借奢侈品资源优势在北京开出名店云集的北京八达岭奥特莱斯,开业第三年即2017年业绩高达18.8亿。

▲西安SKP效果图

今年SKP备受关注的项目当属即将于4月28日试营业的西安SKP。项目于2015年秋季签约,位于市中心钟楼南门商圈,镇守南北中轴线的中央地带。整个商业综合体分A、B两栋,建筑面积约26万平方米,其中A栋共19层堪称全国最高的百货商场。包括时尚名品、艺术展览馆、时尚展览中心、餐饮、IMAX影城、超市、冰场、自营复合书店以及健身会所等各种生活方式全体验,旨在打造西部地区最大的时尚高端百货商店。

据西安长安路中央商务区管委会消息,西安华联SKP项目华联集团总投资超过20亿元人民币,项目建成后预计年销售额30亿元左右。入驻品牌方面包括轩尼诗-路易·威登集团(LVMH)、历峰集团(Richemont)、开云集团(Kering)等旗下看家品牌Louis Vuitton、Dior、DiorHomme、Hermès、Cartier、Gucci、Chopard、Loro Piana在内的数十个奢侈品精品店。

同样于2015年秋签约的北京SKP二号店选址丽泽金融商务区,进驻葛洲坝与龙湖联合拿地的西局地块。《联商网》了解到,西局SKP商业规模将达到15万平方米,如进展顺利,最快将于2019年开幕。

从帝都到西安再到昆明,SKP的进击路线不可谓不长。2017年3月,北京华联集团、五华区政府、昆明市城投公司签订合作协议携手合作,将在昆八中地块原苏宁环球项目投资40亿元打造近40万平方米的大型综合体,其中昆明SKP商业建筑面积预计可达15万平方米,建成昆明市、云南省以及西南地区最具影响力的时尚品质生活新地标。

二、新光天地的城池

折戟北京SKP后,新光天地在中国大陆还是整出了不少动静。

2015年6月开业的苏州新光天地筑面积为16.3万平方米,营业面积8.8万平方米。该项目结合苏州当地特色,江南园林式设计增强了购物体验。新光天地的美丽市场超市将苏式传统市集特色与全球知名市场的风格完美融合。

金鸡湖商圈竞争激烈,《联商网》获悉,苏州久光百货去年业绩超过13亿元,诚品人气走高,巨型MALL凯德苏州中心去年加入战局,不占规模优势的苏州新光天地尚处调整培育期。

2017年8月开幕的重庆新光天地则将台湾百货所追求的梦想表达得淋漓尽致。新光三越对重庆新光天地的定位是“长江上游高端的购物及生活中心”,亮眼的是重庆项目将拥有华西地区室内最大的双层旋转木马,室内篮球场、歌剧院以及亚马逊热带雨林风格的攀岩区。

项目建筑面积35万平方米,商业面积25万平方米,相当于台湾百货王——新光三越台北信义新天地4馆相加的2倍那么大,开幕2周累计超过300万来客,日平均来客数逾22万人次、假日最高达45万人次,气势惊人。

▲成都新光天地

暂未开业的成都温江新光天地总建筑面积约32.3万平方米,店铺面积约20万平方米,写字楼面积约3.4万平方米,整体规划地下3层、地上22层(商场至8层),约1850个停车位。商城与地铁四号线光华公园站直接连通,以人们食衣住行生活休闲方式出发,并结合服务机能和多元商品组合,打造每一个人、每一天都能享受的购物及生活公园。

虽然目前尚无明确开业日期计划,但2017年10底,新光天地成都招牌立柱已经登场,开始诚聘储备人员,相信离开业不会太远了。

成都、重庆两个新光天地项目的主力店即百货、影院与超市,皆为新光三越自营的新光三越、美丽市场超市和星光影院,层层露台亦是两个项目同样的特色所在。成都项目将拥有一条长约200m,宽约20m的长型布道广场(欢乐大街),官方定义为成都最具特色的新地标,终年将进行街头艺术、市集、球赛转播、以及歌友会。同时,项目外侧还拥有一大片樱花林及依照巴比伦空中花园概念打造的4000平方米的花园露台。

总的来说,北京华联和新光三越都走上了适合自己的发展道路,目前都在更多区域洽商合作机会。

结语

尽管北京华联和台湾新光三越在商业道路上最终分道扬镳,各自安好,但两者共同缔造的北京SKP却成为了中国百货业的璀璨明珠。

不断刷新各项纪录的北京SKP,其时尚、品味、运营等等,一切与成功相关的逻辑,能否绽放于全国、全世界?城市、商圈、客群皆不相同,百货的复制难度极高,北京SKP的成功模式能否复制?这一切静待眼下西安SKP开业后或可知一二。

(来源:联商网 郭歆晔 周松平)

- 该帖于 2018/4/26 18:15:00 被修改过
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飘柔,就是这么自信~!
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