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主题:河南商企新田置业收购华侨城上海9万方购物中心

诸振家

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河南商企新田置业收购华侨城上海9万方购物中心

近日,新田置业内部消息人士向大河报·大河财立方透露,元旦前,该公司已联合瑞威资本对上述项目进行了全资收购。

在今年春节后,该公司将正式接手O’mall华侨城商业中心的运营。

此宗收购完成后,新田置业成为第二个拓展全国零售市场的豫企,而上一案则是1993年的郑州亚细亚。

△约9万平方米的上海浦江O’mall华侨城商业中心,已被河南新田置业收购。

华侨城套现上海资产 河南商企诞生并购拓展外埠市场第一案

这是迄今河南零售商以并购方式拓展外埠市场的第一例。这也是继20余年前的亚细亚之后,第二个开拓全国零售市场的豫企。

此次被新田置业收购的O’mall华侨城商业中心,位于上海闵行区浦江新城的核心位置,是浦江新城商业带的标志性项目。同时,也是华侨城集团继深圳“欢乐海岸”城市综合体项目成功绽放后,在浦江板块率先发展的购物中心项目。

△现场签约的上海轶馨实业发展有限公司,与新田置业是同一法人。

据了解,该项目在2013年12月开业,拥有约8.6万平方米建筑面积,地上5层、地下2层,内设拥有600多个停车位的地下大型停车场,汇聚大型超市、五星级影城、品牌服饰、时尚精品、特色餐饮、儿童天地、休闲娱乐等全能业态。此后在2016年8月,O’mall华侨城商业中心二期项目“中央水岸”开业。

△上海浦江O’mall华侨城商业中心在上海市的位置。

当时,当地媒体有报道称,O’mall华侨城商业中心开业3年来,周末节假日的客流量已达到4万~5万人次,成为南上海家喻户晓的商业地标,众多家庭周末休闲的首选场所。二期“中央水岸”是对O’mall一期的进一步升级,众多精品商家入驻,集合时尚、浪漫、休闲、生态、优质、创想感官主题,为追求消费品质的群体提供更具格调的休闲体验。同时,这只是O’mall整个商业区迈出的第一步,紧随而来的第三期建筑面积预计9万平方米,规划有商业综合体、商业loft、酒店式公寓、五星级特色酒店,呈现在浦江居民面前的将是一个全能商业体。

今天,O’mall三期项目在哪儿,未知。不过,新田置业所收购的约9万平方米物业标的却很清晰,它是O’mall一期和二期。

“就在元旦前夕,我们已联合瑞威资本对华侨城完成付款。预计在今年春节过后,将对海浦江O’mall华侨城商业中心全面接管运营。”新田置业一接近交易的人士向大河报·大河财立方透露,在接管初期,该公司将只派驻包括财务在内的简单管理团队,上海运营仍以上海本地团队为核心。

黄浦江畔的生意 让央企航母与“逆袭”豫企相遇

“超级国资航母&‘逆袭’的河南地产商”,这是上海浦江O’mall华侨城商业中心收购项目中,出现的两个不对称的交易主体。

华侨城集团,隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一,资产规模近2200亿元。1985年,其诞生于改革开放的前沿阵地——深圳。目前,该集团控股华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游、曲江文旅、厦门天视等6家上市公司。自2010年以来,该集团连续7年获得国务院、国资委年度业绩考核A级评价,连续5年雄踞全球主题公园集团四强。

可以说,如将所有豫企都拉出来,恐仅有河南煤化能与华侨城比肩规模。

华侨城集团产业结构有多庞大?

据其官网称,多年来,该集团培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。这其中,康佳、锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷主题公园连锁、波托菲诺小镇、东部华侨城、欢乐海岸、麦鲁小城、华侨城大酒店、威尼斯睿途酒店等均为行业著名品牌,业务半径遍布国内20余省市。同时,其在河南已建或在建项目有三个:分别是郑州二七区文旅项目,郑州中原文旅项目,三门峡项目。


事实上,上海浦江O’mall华侨城商业中心,是总规划面积2平方公里的上海浦江华侨城旗下配套商业设施之一,放置在华侨城集团大盘中,它或可被忽略。

相比卖方,1997年出道的新田置业,或因此次收购项目才让华侨城知晓它的存在。2006年前后,因其拿到郑州核心区花园路关虎屯城中村改造项目,投资郑州国贸中心,在河南地产江湖声名鹊起。

但此后,真正让新田置业刷新河南地产界、零售业对其认知的,是其对郑州国贸中心旗下商业地产选择自持、自营,更因此后投资的国贸360购物中心,接连数年成为河南购物中心界的“首极”,亦成为全国零售业经典“逆袭”案例。

如今,由华侨城手中接过项目,无疑让新田置业对国内地产界、零售业释放了一颗“大卫星”。所遗憾的是,新田置业在上市辅导期,尚无法享受到资本市场的欢呼、掌声,当然还有“彩金”。

新田置业拿到了“地窖价”,顺势开启上海“双轮”驱动

为什么华侨城要卖上海浦江O’mall华侨城商业中心?缘何新田置业会成为接盘者?

辗转多方,无人愿意对第一个问题做出回答,但可确认的是,上海浦江O’mall华侨城商业中心并非空壳,而是仍在正常经营。

△2013年,新田置业拿下上海地块,即与瑞威资本成为了搭档。

新田置业成功接盘,得益于其在上海已投“上海新田360项目”的合作搭档瑞威资本。而后者,在此次交易中充当了信息和资本“掮客”。同时,瑞威资本一定与新田置业达成了某种退出协议,也许,这是在等待新田置业IPO。

公开资料显示,瑞威资本主要围绕不动产物业项目和不良资产项目,开展以不动产投资为主的私募基金管理、财富管理及其他投融资相关专业服务。其主营的不动产投资项目集中覆盖众多一线城市与深具发展活力的核心城市,成立7年其资产管理规模已达100亿元,斩获“中国房地产基金十强”“(行业)影响力品牌”等多项荣誉。

最具看点的是,新田置业接下上海浦江O’mall华侨城,不足20亿元(有传闻为15亿元)。也就是说,约9万平方米的该商业物业,折合每平方米售价只有区区2万元。

同时,通过安居客、链家等多家房介平台,记者查询到浦江华侨城一期住宅项目均价,在本月为4.75万元/平方米。

对应新田置业内部人士评价收购该项目带来的三大收益:1.“双轮”驱动,有利于站稳上海;2.成熟团队,核心收益;3.便宜。

之所以新田将“‘双轮’驱动”的战略价值提到首位,是因2013年投资的“上海新田360项目”有望在2018年底正式开业。

近几年来,国贸360在河南的确玩得风生水起,大有逆袭传统零售老大的姿态,但在国内零售业,它也只是发生在河南的一“现象级”项目。

如没有华侨城这一收购案例,在一年量产10多个商业购物体的上海滩,能知道上海版“国贸360”的会有谁?

但拿到了华侨城,国贸360不但在国内零售业放了个卫星级的大广告,更关键是,它在属地化人才团队找到了安全着陆点,并在品牌资源、运营等多方面产生协同、互动。

如省内某大型零售集团商企高管的评价:“至少极大缓解了河南团队入沪不服水土的麻烦,至少主流品牌商会对它另眼相看,至少它在中国一线资本市场获得支持有了注解和丰富故事。这才是新田置业收购上海浦江O’mall华侨城商业中心的核心收益。”

【记者手记】20年后的反攻 河南商企终能再出中原

通过新田置业消息人闻听该公司收购上海浦江O’mall华侨城时,颇感惊讶。

这种惊讶,不只因那是华侨城旗下的上海项目,不只是它与资本“掮客”搭配和驾驭力,而是新田又一次用行动击穿了外界公众对其的认知。

这与当年新田操盘郑州国贸中心,此后的国贸360连锁化,演绎的一个非知名选手的逆袭式如出一辙。

除了惊讶,更有诧异。

其一,既往30余年,零售业身处中国经济变革的最前沿,与市场连接沟通的一线。而河南商企上一次被国内市场所广泛认知,还是在上世纪90年代末。

1990年郑州亚细亚推翻了“三尺柜台”,开启了中国百货业连锁化拓展的先河。一年后,因资金、运营能力、资源禀赋等多重因素,亚细亚轰然倒塌。但根本问题,是其既有体制与机制的先天条件,与新型零售业态迭代的方向无法契合,并暴露了巨大黑洞。

此后20年,河南零售业被全球零售商高密度“输入”、遭遇各种深刻“洗礼”:从内资百强、全球500强,到超市、百货、家电、购物中心、便利店等。直白地说,连“侵入势力”都死过几轮,换了N茬,河南本土商企还在防御,防御,再防御。这一周期,唯一走出去的河南商业品牌,是双汇发展旗下的“肉铺”。

正因如此,新田此次出击上海,是继20余年前的亚细亚之后,真正意义上拓展全国零售市场的第二个豫企。

其二,中国不缺地产商逆袭零售业的案例。就如此次套现的华侨城,还有升龙、宝龙,包括上周鲸吞凯德商用20家商业购物中心的万科,由住宅地产进入零售运营者多如牛毛,但缺的是能活出成色的成功案例。

在全球商业地产界,最成功的案例是麦当劳;在河南,最成功的案例是丹尼斯,在国内零售业也能排上前50位。

以麦当劳、丹尼斯为代表的“零售+地产”的商业集团,与以跨界零售业为代表的地产大佬,却有运营思维上的本质区别。但新田置业,不仅完成了多轨并行,并以国贸360的实战业绩告知了零售业:它不是“外行”。

新田置业进军上海滩的手笔令人期待,但作为观众却仍有三问:

1.你的上海战略真的准备好了吗?

2.2018年纵贯全国“1~5线”零售市场,你是否具备多线同时开战的能力与禀赋?

3.你是否看清了中国新零售的变局之势,找准了实体终端对打电商侵蚀的差异化路径?

事实上,新田置业2018年在上海滩的两大商业项目同年“起舞”,绝非易事。这既是资源的整合、梳理、再规划,又将对新田商业管理团队、资本支撑力给予充分挑战。大河报·大河财立方将对此宗收购案持续关注。

(来源:大河报·大河财立方记者 杨霄 实习生 刘赟)

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