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主题:投资商业地产选址分析之大型综合购物中心

fanc

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  某选址大师所言:“一个商业项目的成功与否,在选定了地点的那一刻就已经注定,地点选得好,该项目就成功了80%;反之,我们只有20%的把握”。商业地产是局限的,是特殊的。它们很难用后天的努力去弥补太多的先天不足,这是商业地产的特性。所以说商业地产是赌注、是挑战,更是机遇。我们将在近期与商业地产投资人士共同探讨商业地产的选址策略,共同挑战商业地产的精髓。

  “地段、地段、还是地段”――这句话太适合不过商业地产了,商业地产的选址直接影响到经营者的利益,也侧面影响到了商业地产投资者的收租利益,所以说好的商业地产一铺养几代,不好的商业地产一铺悔一代,丝毫不为过。

  大型综合购物中心投资存在很大的风险性,其对于区位的选择、业态的选择要求很高,很多投资者不愿触及这个烫手的商业地产形式。大型综合购物中心基本可分为整租和整售模式;分租、分售,整体管理经营模式。

  投资大型综合购物中心选址分析:

  全面充分考核

  城市经济状况

  全面了解城市经济环境。从总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数、收入水平、消费水平,GDP发展状况及产业结构情况,城乡居民人均支配收入等考察指标去了解城市经济环境。尽可能的熟悉城市政策环境及城市商业规划。

  充分考虑周围商圈。要明确该购物中心的商圈范围,了解商圈人口分布状况及生活结构。投资者应重点考虑因素:一、人口数量及特点;二、城市建设成熟程度;三、周边配套设施状况;四、商业发展潜力。

  大型综合购物中心

  位置选择要素

  道路类别是位置选择第一要素。它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、商业干道。像泉城路就是济南最核心的商业干道。

  客流进入的方便度。除了道路类别外,还要考虑的是否道路中有障碍物,比如交通隔栏等,障碍物会减少顾客的兴趣。周边环境和目前的商业设施。同业经营虽然会使投资的新项目面临强大的竞争,但也能形成集合效应,业态的错位经营的互补同样关键。

  建筑能见度和日照情况。商业建筑能否容易被顾客找到,及商业的能见度是一个非常关键的要素。日照情况对商业的经营非常关键。在济南选址时,夏天的周末,许多消费者选择在商场购物躲避酷热,西晒的商业店铺往往冷冷清清,相反方向的则会门庭若市。

  大型购物中心商圈的

  人口类别考察

  购物中心在其特定的商圈范围内服务的对象,顾客来源基本分为三部分:居住人口,居住在项目附近的常住人口,这部分人口具有一定的地域性,是核心商圈的基本顾客来源。工作人口,工作地点在附近的人口,这些人有不少会形成购物、休闲的习惯,他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。一般来说,在购物中心附近工作的人口越多,商圈规模相对越大,潜在的客户质量就多,对购物中心经营越有利。流动人口,主要在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这些流动人口是构成边缘商圈内顾客的基础,一个地区的流动人口越多,在这一地区经营的购物中心可以捕获的潜在顾客就越多。

  大型购物中心的

  四大区位原则

  第一原则:最短时间原则。购物中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间,但随着交通改善,购物者的活动范围大大增加,因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素了,而更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。

  第二原则:区位易达性原则。用地一般分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。

  第三原则:聚集原则。商业活动都具有集聚效应,集中布置能够相互促进,以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

  第四原则:接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布区。
  (来源:山东商报 记者解然)

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