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主题:有没有人质疑过 一楼街铺放奢侈品真的好吗?

圆圈不圆

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有没有人质疑过 一楼街铺放奢侈品真的好吗?

奢侈品牌子吧,在国内我们看到的大多是这样的,

似乎这是一个司空见惯的场景:奢侈品必拿底层街铺。实际项目谈判中,也是如此,你找个大牌,给不了人家一楼门面的话,人家肯定心想“what?逗我玩?”

这固然有好几个原因,比如:

对租户而言:形象好啊,有展示功能。“老子花了大价钱开个店,还没人看得见算啥名堂?”

对业主而言:只有附加值最高最赚钱的牌子才能充分体现一楼街铺的商业价值。不给奢侈品给谁呢?

但是honestly,弊端也显而易见。小编每天走过路过,想说,

街上真的没人啊……

平时这些店门前,真的是这样的:

偶尔会这样:

是因为这样了:

有没有人质疑过,一楼街铺放奢侈品真的好吗?

想到香港,或许可以作为参照。

香港也有奢侈品街铺,比如尖沙咀广东道:

中环:

但还有一个特别的现象是,香港有好几个优秀的项目,奢侈品是上楼的,比如PP(太古广场)的埃洛威和小香香:

香港IFC、又一城之类其实都是这样。

WHY?!

小编自己的总结是这样的,

上街铺的都是典型高街,highstreet。本身就是人流量很大的地方。不指望一楼街铺带人气。反而是利用人气去变现。

而PP的外面是这样的:

IFC是这样的:

什么特点?没人流。在这种基础上,一楼起到的作用应该是吸引人流、为基础消费提供便利性,同时也通过大人流提升对商户的租金溢价。因而我们在IFC一楼可以找到很多偏好大人流的商户,比如苹果啦,比如奇华饼家……

而奢侈品呢?奢侈品偏好大人流嘛?才不呢!其实luxury本身就需要exlusive的感觉,孤立感因而产生高级感。

但大陆商场一楼普遍想给奢侈品,大牌子普遍想拿一楼,也是客观存在的现象。(别说LV了,现在很多不是最top的项目,谈哈根达斯、GODIVA,人家开口也跟你要一楼位置。),原因我们拍脑袋想到以下几点:

市场供给需求,国内市场物业供给太大,奢侈品品牌拥有逆天的议价能力,基本上都是业主跪舔,给一楼最好的位置,免租甚至给装补,很多时候开出品牌方无法拒绝的条件。从BD的角度,这样的方案往上报,开店的可能性非常大,也同时完成了开店指标;

香港市场这几个mall都运营了蛮多年,经常很多轮的调整,shopper的客群定位已经非常清晰,新进来的品牌也清楚知道他们开在高楼层同样也可以做到生意,而且也有exclusive的氛围。另外还有一个是台北101,大牌很多也在高楼层。

另外一个原因是业主方运营的考虑。国内的业主方对于如何将客户往高楼层去引导、营造高楼层整体的高逼格的能力,非常的欠缺。设想LV开到上海IFC的3-4楼,但是上面整体都是fnb,其实跟LV并不搭。

我觉得在这个市场中的甲方与乙方都有着这种属于形而上学的错误,“楼层越低越好啦”,“一楼品牌越大越好啦”。Come on!这是不是把行业想得太简单了?行业的真谛永远应是基于市场与消费者,再做出商业选择。

当市场渐渐转冷,除了类似像恒隆这样完全focus高端市场的项目,大家都已经在寻求接地气、吸人流、提升转化率。这种时候,一楼租给门可罗雀的大牌还明智吗?期待市场的成熟和变化的到来。

(来源:地产与远方 Casanova)

alan66

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门神
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ALAN

白纸上涂鸦

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  |   只看他 3楼
就是国内太养着他们了。真正会买的人,肯定不会在乎到高层,一楼应该留给更平民化的商铺。

请叫我大帅

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  |   只看他 4楼
一楼也没见生意好到哪里

北北金猪

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  |   只看他 5楼
很多一楼放奢侈品做门神是为了上面的写字楼租金能租个好价钱。。。香港系的都这么玩儿
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微信13867107698

老水牛

积分:1183  联商币:1304
  |   只看他 6楼
花了大代价搞来的头牌,总归要放在最显眼的地方招揽客人,这样也好自提身价从其他姑娘身上多捞点回来啊
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