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主题:一中心变为多中心 郑州新商圈进入战国时代

圆圈不圆

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一中心变为多中心 郑州新商圈进入战国时代

目前,万达广场已在中原区、二七区、惠济区布局。

从二七商圈盘点到紫荆山、碧沙岗、花园路、郑东新区商圈,曾以“商战”闻名全国的郑州商业,新老商圈齐头并进,正在进行一场大洗牌。

随着城市框架不断拉大,各大商业地产跑马圈地,老商圈面临的竞争对手越来越多,新商业项目如雨后春笋层出不穷,从以往三大商圈三足鼎立,发展到如今的战国时代群雄割据。

从“一中心”演变为“多中心”的格局,每一个商圈的诞生,都是郑州都市生活的一次提升。

一部商圈演变史,可谓一部城市发展史。本次要关注的,正是这些异军突起的新商圈。

郑州商业“一中心”

演变为“多中心”

“不用太关注所谓的商圈。随着交通条件的便利与通达,单体项目的辐射范围会扩大,都在影响新的所谓的商圈的形成。”RET睿意德华中区助理董事石俊东在分析郑州的新商圈时,这样表述。

在他看来,目前一个区域内至少要有三家大型商业综合体才能称之为商圈。“现在难以形成新商圈的原因还有,某个区域里没有新的爆炸性的人口增长,因此难以有新的多个商业体产生。但这不妨碍我们关注明星项目,各个区域内都有点状的项目,只要项目自身条件够好(招商、运营),足以吸引相对较远的客群。”

以东区为例,按照东区的规划与发展形成传统意义上的商圈可能性小。“首先高铁片区以西地块围绕的商务办公、高端住所、城市配套建设都已基本定型,而再往东发展(象湖、绿博园组团),未来将形成以文旅产业为主题的新板块,向北面发展(龙湖副CBD、龙子湖),则是按照组团式发展,与现在的CBD形成一个商务三角区的关系。”

目前郑州中心城区的商业综合体,已是遍地开花的状态,也连带附近的住宅价格水涨船高。

御智商业地产运营管理公司总经理王永君认为,“新商圈都是伴随着房地产 摊大饼 式的建设发展起来的。”

当下的郑州,新老商圈齐头并进,郑州新老区域格局或将随着新老商圈的更替进行一场大洗牌。

专做区域中心的万达

激活南区和西区

细数目前郑州新形成的商业中心,不得不提万达。运作一个城市的区域中心,恐怕谁都没有万达专业。

“如果你注意万达的选址,就会发现它很少选择成熟商业区,而更倾向于在城市一些尚未开发完善的区域。”王永君说,目前,万达广场在中原区和二七区都有布局,此外,还有一个仍未开业的惠济区万达广场,这三处的选址都是遵循的这个规律。

航海路沿线在二七万达广场入驻前,并没有规模很理想的商业体,即使航海路未来路口附近有购物中心,但运作的情况也无法与万达广场相媲美。

而郑州的西区自从碧沙岗附近商业没落以来,一直就比较匮乏,中原万达选址的秦岭路沿线,商业体更是缺乏。

郑州北区这些年也一直比较安静,惠济万达广场的进驻,被业界认为将是北区首个城市级的高品质购物中心。

对于定位,目前郑州已运营的万达广场看来也不“高冷”,基本趋向中端,很清晰地只做个区域性的老大。沃尔玛超市几乎成了万达广场的标配,百货零售品牌比较高端的也只有Zara、H&M、 Uniqlo、Ochirly之类。

经历了2007年以来的调整,目前万达广场产品零售、餐饮、娱乐的业态比例大概为50 20 30,未来,万达广场的娱乐餐饮业态占比将达到80%。

“体验性业态占绝大多数,抓住了不少年轻人的爱好。”王永君说,对很多年轻人来说,万达广场是一个体验感比一般购物中心要好的地方,人气一直都不算低。

曼哈顿、王府井等多个商圈

布局主城区

任何一个商圈中心的崛起,都离不开三个要素:政策、地段和人气。把目光转回到市区内,各个城中村的改造升级,也造就了一批新商圈。

比如,提起曼哈顿商圈,就必然会联想到燕庄改造,当年燕庄改造成为郑州市城中村改造的典范,这也让改造后的曼哈顿广场声名鹊起。

由于汇集了沃尔玛超市、赛博数码广场、奥斯卡影院及餐饮一条街等体验型消费极强的业态,曼哈顿商圈的人气一直挺旺。

“但是如果你去里面的几条街逛一逛,就会发现这里也存在不少问题,和沿街门店的火爆相比,室内的几条街动线、品牌都缺乏很好的规划。”一业内人士分析,和万达等专业运作商业地产的巨头相比,本地房企缺乏商业地产运作经验,商业项目多为辐射周边区域的配套商圈。

商圈的形成,需要大的品牌带动,比如在农业路花园路口,国贸360、大商新玛特、丹尼斯百货三足鼎立,是新商圈中最成功的时尚商圈。

再比如提到郑西商圈,王府井百货首屈一指,王府井百货有着“新中国第一店”之称,郑州王府井百货是王府井百货开设的第28家连锁百货店,这一大有来头的百货店进驻,让大家习惯把这个地方称为“王府井商圈”。

北区将迎来商业的大爆发

中原万达广场和二七万达广场的出现,让郑州西区和南区的商业有了活力,但郑州的商业版图上,郑州北区的商业一直显得很安静。

与西区、南区相比,郑州市在规划上,给了北区与东区一样的待遇。上世纪90年代,郑州市规划中就提出了“北扩东移”的战略。这些年,郑州北三环以北、黄河以南的区域确实得到了快速发展。

不过,一直以来,“北扩”的速度似乎难以与“东移”的脚步相媲美。虽然住宅项目林立,但商业配套却非常少。

在新柳路沿线一个小区居住的刘女士说,在裕华广场开业前,北三环沿线只有家乐福、永辉这样的超市可以逛逛。

“想要看个电影,逛个购物中心,就得开车四五十分钟去花园路国贸360,或是跑到中原万达广场。”她说,感觉北区在商业这块实在太匮乏。

不过,这种情况在最近一两年内就会有所改变。万达广场落户郑州北区的惠济区时,开业已经进入倒计时。郑州万达广场商业管理有限公司惠济分公司招商营运副总经理彭跃介绍,惠济万达广场除了万达影城、苏宁易购等主力店签约入驻外,优衣库、US、H&M等品牌也会有店铺。此外,其还引进了健身、KTV、必胜客等体验业态,北区国际快时尚品牌、IMAX影院等多项商业空白将被填补。

此外,还有民安北郡大约为10万平方米商业项目,锦艺金水湾30万平方米商业项目,美景麟起城的7万平方米商业项目。有机构估计,北区在最近5年内供应的纯商业体量在200万平方米左右。

这个规模有多大?大概也就是60个国贸360广场吧。

(来源:河南商报 记者:陈晓丽 陈薇)

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