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主题:外资收购中国购物中心竟偏爱“有毛病”的

小猪bob

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外资收购中国购物中心竟偏爱“有毛病”的

尚嘉中心将易主,新主人或是私募基金黑石集团。基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强博士接受记者采访时表示,黑石基金完全有理由促成这笔大买卖。“之前的购物中心是错误位置的错误定位,但是LV大厦本身是好物业。黑石通过重新设计,将改变品牌商业的定位,租金和物业价值都会得到提升。”

据悉,这栋外形像靴子的建筑物原本由LVMH集团和赌王何鸿燊共同开发持有,俗称“LV大厦”。由于背靠LV奢侈品牌集团,尚嘉中心曾被寄予过成为整个长三角奢侈品购物地的厚望。然而,两年以来,“LV大厦”惨淡经营,根据戴德梁行的数据,其2014年净收入不到2.5亿元。

事实上,黑石、凯德、摩根斯坦利、麦格理等外资力量向来活跃在上海投资市场,南京东路353广场、上海广场、虹桥上海城、调频壹广场、虹口龙之梦等都经过外资的一番盘整。

“成熟物业价值提升空间不大,外资基金往往通过盘活不良资产获得增值回报,实现盈利通过两种途径,租金增长和资本升值。虽然一线城市的有些购物中心经营得不出色,但由于它的物业价值和较好的流通性,仍是外资投资的核心资产标的。”同昌盛业投资服务部执行董事谭诚说。

高力国际中国区零售房地产服务董事洪菽慧则认为,购物中心的经营成败需要全方位衡量,期望值不同,运作效果也就不一样。“以越洋广场为例,虽然它的人气一般,但地下一层的餐饮业绩很不错,租金回报可观。同样,有些城市外围区域的购物中心虽然不能取得非常高的租金回报,但是人气火爆,有大量消费能力。”

“外资往往通过项目重新定位、租户梳理、引入跟市场更匹配的商业形式来盘活资产。” 谭诚说。陈基强博士也表示,外资收购新的物业后一般进行重新装修设计,让规划更符合定位,“外资的优势在于有成熟的运营团队,容易引进国际品牌,在基金持有物业后,融资成本大大降低,最重要的是,他们有退出机制。”

莱坊中国区董事、综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安则认为,外资对趋势的把握比较准,能够在合适的时机收购资产被低估的物业。“2010年,英国高富诺收购上海长风国际娱乐中心(米高梅世界),资本成本低、决策科学、流程直接简单。”

与此同时,外资在购物中心的运作经营方面风格迥异。“根据基金不同的背景和组成,有的基金更偏向提升现金流回报,而另一些则更注重物业中长期的增值。”孙俊安说。

此外,陈基强博士表示,黑石集团有一种比较聪明地站在巨人肩膀的收购方法,“黑石首先买入整个商业运营团队,经历过商业运营团队的养成后再出手更多的物业。2014年成为深国投商用置业(集团)有限公司的大股东之后,黑石才开启资产收购序幕,10月份完成哈尔滨、大连、沈阳、天津、济南、南京、长沙、武汉和南宁等九个城市的九个已开业购物中心的收购,而原先的深国投运营团队将对这九个购物中心进行管理。”

  (来源:东方早报)

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